Direito civil e empresarial Advogado para vícios construtivos em Goiânia
Vício construtivo é o defeito de execução ou de projeto que compromete o uso, a segurança ou o valor do imóvel. A construtora responde por ele mesmo depois da entrega: o art. 618 do Código Civil fixa cinco anos de garantia para solidez e segurança, e o Código de Defesa do Consumidor dá ao adquirente o direito de exigir o reparo, o abatimento do preço ou a devolução, conforme o caso.
O que um advogado para vícios construtivos precisa provar
Imóvel novo com problema é mais comum do que o mercado admite, e os defeitos aparecem em ordem previsível. Primeiro o acabamento: porta que não fecha, piso que soa oco, rejunte que solta. Depois a impermeabilização: infiltração em box, em varanda, em laje de cobertura, manchas na parede da garagem. Por último, e mais grave, o estrutural: trinca que progride, recalque de fundação, desaprumo. Cada um desses grupos tem prazo e caminho de cobrança diferente.
A confusão mais frequente é entre garantia e prazo para reclamar. O art. 618 do Código Civil estabelece garantia de cinco anos pela solidez e segurança da obra, e esse prazo é de garantia, não de prescrição: o defeito que aparece dentro dele está coberto. O prazo para exigir em juízo corre a partir do momento em que o vício se manifesta, e é aí que entra o Código de Defesa do Consumidor, com a regra de decadência de noventa dias para vício aparente contada da entrega ou da manifestação do defeito oculto.
Existe uma distinção prática que organiza a defesa do comprador: vício na unidade e vício na área comum. O da unidade é cobrado pelo próprio adquirente. O da área comum, fachada, telhado, garagem, prumada hidráulica, é cobrado pelo condomínio, que tem legitimidade própria para isso. Condomínio que espera cada morador resolver o seu costuma perder a janela de garantia da parte que era coletiva.
O que decide esses processos é a perícia de engenharia, e ela tem um inimigo: o reparo feito antes. Quem tapa a trinca, repinta a parede e só depois aciona a construtora destrói a prova do que pretende demonstrar. A ordem correta é registrar, notificar e só então reparar, guardando nota fiscal e laudo do que foi feito, quando o reparo não puder esperar.
Como advogado para vícios construtivos se comporta em Goiás e no TJGO
O clima de Goiânia produz um perfil de vício construtivo bastante característico, e é ele que aparece com mais frequência nas ações da comarca. A alternância entre estiagem prolongada e chuva concentrada castiga impermeabilização de cobertura, varanda e área de churrasqueira, e faz a infiltração surgir tipicamente na primeira estação chuvosa após a entrega, quando o empreendimento ainda está dentro da garantia mas já passou do prazo de vistoria. O solo de boa parte da região metropolitana também é colapsível, o que torna a discussão sobre recalque e trinca estrutural mais comum aqui do que a média. Para um advogado para vícios construtivos atuando em Goiânia, isso tem uma consequência direta na estratégia: a produção antecipada de prova antes da primeira chuva forte, ou logo depois dela, costuma valer mais do que qualquer argumento escrito, porque fixa o estado do imóvel enquanto o defeito está visível.
Como atuamos
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Registro do estado do imóvel
Documentamos o defeito com fotografia datada, descrição técnica e, quando cabe, laudo de engenheiro contratado. Esse acervo é o que sustenta a perícia depois, principalmente se o vício for sazonal, como infiltração que só se manifesta em período de chuva.
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Notificação extrajudicial com prazo
Notificamos a construtora formalmente, descrevendo o vício e fixando prazo para o reparo. A notificação interrompe a alegação de inércia, marca a ciência da empresa e costuma resolver parte dos casos sem processo, porque o custo do reparo é menor do que o da condenação.
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Produção antecipada de prova
Quando o defeito tende a desaparecer ou a ser encoberto, ajuizamos produção antecipada de provas para periciar o imóvel no estado em que está. É a medida que transforma um problema sazonal em prova permanente, e é frequentemente o que decide o mérito antes mesmo da ação principal.
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Escolha do pedido
Definimos entre exigir o reparo, o abatimento proporcional do preço ou a devolução, conforme o art. 18 do Código de Defesa do Consumidor. A escolha depende da gravidade e da confiança que reste na construtora: reparo imposto a quem já falhou duas vezes costuma render nova discussão.
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Ação, perícia e cumprimento
Conduzimos a ação com quesitos técnicos precisos, acompanhamos a diligência pericial com assistente quando o caso justifica, e atuamos no cumprimento da obrigação de fazer, com multa diária quando a construtora protela a execução do reparo determinado.
Erros que custam caro
O que vemos com mais frequência em quem chega ao escritório tarde demais.
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Consertar antes de documentar
Reparo feito por conta própria antes de qualquer registro apaga a prova do defeito e transfere ao morador o ônus de demonstrar o que já não existe. Registrar e notificar vem antes de reparar, salvo risco imediato.
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Deixar a garantia de cinco anos correr
Muitos compradores aguardam a construtora resolver por boa vontade e percebem tarde que o prazo estruturante passou. A notificação formal deve sair assim que o defeito aparece, mesmo que a conversa siga amigável.
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Tratar vício de área comum como problema individual
Fachada, telhado, prumada e garagem são do condomínio, que tem legitimidade para cobrar. Moradores agindo isoladamente sobre área comum enfraquecem a cobrança coletiva e às vezes inviabilizam o reparo integral.
Perguntas frequentes
Dúvidas recorrentes sobre vícios construtivos.
Quando preciso de um advogado para vícios construtivos?
Quando o defeito aparece e a construtora não resolve, ou resolve mal. Também antes disso, se o vício for do tipo que some com o tempo ou com uma pintura, porque nesse caso a prioridade passa a ser fixar a prova antes que ela desapareça.
Qual é o prazo de garantia da obra?
O art. 618 do Código Civil fixa cinco anos de garantia pela solidez e segurança da construção, incluindo o solo. Para vícios de menor gravidade aplicam-se os prazos do Código de Defesa do Consumidor, com decadência de noventa dias contada da entrega no vício aparente e da manifestação no vício oculto.
A construtora pode alegar mau uso para não reparar?
Pode alegar, e alega com frequência. Cabe a ela demonstrar, e é justamente isso que a perícia examina: se a causa é de execução, de projeto, de material ou de uso e manutenção. Manual do proprietário e comprovação de manutenção periódica ajudam o morador a afastar essa tese.
Quem cobra o vício que está na fachada do prédio?
O condomínio, que é quem tem legitimidade sobre a área comum. A decisão normalmente passa por assembleia, e o síndico conduz a notificação e eventual ação. Moradores individuais podem cobrar o que afeta a própria unidade, ainda que a origem esteja na área comum.
