Segmento · Construção e incorporação Advogado para construtoras e incorporadoras em Goiás
Construção e incorporação reúnem contratos encadeados: aquisição do terreno, empreitada, subempreitada, fornecimento e venda de unidades. Uma falha em qualquer elo se propaga por toda a cadeia, e é por isso que a atenção jurídica precisa estar na compatibilização dos contratos entre si, e não apenas na qualidade de cada um isoladamente.
Perfil atendido: Construtoras e incorporadoras de médio porte com obras simultâneas, empresas de empreitada e proprietários de área em operações de permuta e parceria.
O que faz um advogado para construtoras e incorporadoras
A incorporação é uma operação de longo ciclo com receita antecipada e custo distribuído no tempo, o que a torna especialmente sensível a atraso e a variação de custo de insumo. Cada mês de atraso tem consequência contratual perante o adquirente e consequência financeira perante o financiador, e a Lei 13.786/2018 disciplinou justamente o desfazimento do contrato e o atraso na entrega, incluindo o prazo de tolerância que o contrato pode prever.
A empreitada tem regime próprio no Código Civil, e o art. 618 estabelece garantia de cinco anos pela solidez e segurança do trabalho, do material e do solo nos contratos de edifícios e outras construções consideráveis. É prazo de garantia, distinto do prazo para reclamar e dos prazos prescricionais da pretensão indenizatória, e essa distinção decide a viabilidade de boa parte das ações de vício construtivo.
A cadeia de subempreitada acrescenta o risco de propagação. Um subempreiteiro que encerra as atividades no meio da obra deixa frentes paradas, fornecedores em aberto e, com frequência, discussões com os próprios empregados. Contratos de subempreitada bem construídos preveem retenção, garantia, comprovação de regularidade e substituição, e é essa previsão que permite retomar a frente sem parar a obra inteira.
Conflitos característicos do segmento
O que aparece com mais frequência nas disputas envolvendo empresas deste ramo.
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Atraso além da tolerância contratual
A Lei 13.786/2018 admite prazo de tolerância de até cento e oitenta dias, quando previsto em contrato, e disciplina as consequências do descumprimento pelo incorporador depois desse período. Contrato omisso quanto à tolerância deixa a construtora sem a margem que a lei permitiria contratar.
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Vícios construtivos descobertos após a instalação do condomínio
Defeitos em áreas comuns costumam aparecer quando o condomínio já se instalou e passou a administrar o edifício. A discussão então envolve garantia do art. 618 do Código Civil, prazo para reclamar e prescrição da pretensão indenizatória, três marcos distintos que precisam ser corretamente enquadrados.
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Subempreiteiro que encerra atividades no meio da obra
Sem retenção contratual, garantia e exigência de comprovação de regularidade, a saída abrupta de um subempreiteiro para a frente de serviço e transfere para a construtora o custo de refazer e de recontratar, além de exposição em discussões com terceiros.
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Aquisição de terreno com pendência registral ou de zoneamento
Matrícula com ônus, cadeia dominial irregular, uso incompatível com o zoneamento ou licenciamento ambiental pendente inviabilizam o projeto depois do investimento feito. São verificações rápidas que precedem qualquer discussão de preço.
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Permuta e parceria sem definição de responsabilidades
Permuta de área por unidades e parcerias entre proprietário do terreno e incorporador exigem definição precisa de quem responde pelo quê, do licenciamento à entrega. Instrumento genérico transforma sócios em litigantes assim que o cronograma escorrega.
Normas que definem a posição
Em disputa contratual, o que decide não é conhecer a norma, é ter o documento que demonstra o seu cumprimento. Estas são as que mais pesam neste segmento.
- Lei 4.591/64
- condomínio e incorporações imobiliárias
- Lei 13.786/2018
- desfazimento do contrato e atraso na entrega da unidade
- Código Civil, art. 618
- garantia quinquenal na empreitada de edifícios
- Código Civil, arts. 610 a 626
- contrato de empreitada e responsabilidades
- CPC, art. 381
- produção antecipada de provas em vício construtivo
Como conduzimos o trabalho neste segmento
A atuação prioriza a compatibilização entre os contratos da cadeia. Prazo da empreitada que não conversa com o prazo prometido ao adquirente, cláusula de reajuste que não acompanha a variação do insumo e ausência de retenção na subempreitada são as três falhas que mais transformam um atraso pontual em litígio múltiplo. Revisamos o conjunto, e não cada instrumento isolado.
O que um advogado para construtoras e incorporadoras revisa antes do conflito
Na frente contenciosa, o trabalho começa por prova. Em vício construtivo, a produção antecipada de provas do art. 381 do CPC documenta o defeito antes que reparos, uso e passagem do tempo o descaracterizem, e é o que permite discutir causa e responsabilidade depois. Em atraso, a análise parte do contrato concreto, da tolerância pactuada e do enquadramento da relação, porque a aquisição por empresa como insumo da atividade segue regime distinto da aquisição por consumidor.
Onde este segmento tem peso em Goiás
O recorte local existe quando há realidade própria para descrever. Abaixo, as praças em que este ramo é força econômica real.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes de empresas do segmento de construção e incorporação.
O que faz um advogado para construtoras e incorporadoras?
Estrutura a aquisição do terreno e as operações de permuta e parceria, redige e compatibiliza os contratos de empreitada e subempreitada com o prazo prometido ao adquirente, cuida da documentação da incorporação e atua no contencioso de atraso, vício construtivo e desfazimento de contrato, tanto na defesa quanto na propositura.
Qual o prazo de garantia da obra?
No contrato de empreitada de edifícios e outras construções consideráveis, o art. 618 do Código Civil fixa garantia de cinco anos pela solidez e segurança do trabalho, do material e do solo. Esse prazo de garantia não se confunde com o prazo para reclamar do vício depois de constatado nem com a prescrição da pretensão indenizatória, e a distinção entre os três define se a ação ainda é viável.
O contrato pode prever prazo de tolerância na entrega?
Pode. A Lei 13.786/2018 admite prazo de tolerância de até cento e oitenta dias para a entrega da unidade, desde que expressamente previsto no contrato, e disciplina as consequências do descumprimento após esse período. Contrato que não prevê a tolerância abre mão de uma margem que a lei permitiria contratar.
Como se prova um vício construtivo?
Por perícia de engenharia, e o momento importa mais do que a tese. A produção antecipada de provas do art. 381 do CPC permite documentar o defeito antes que reparos e o próprio uso o descaracterizem, e independe de haver ação principal em curso. Consertar antes de periciar costuma eliminar a prova que definiria a responsabilidade.
