Advogado para locação em shopping center em Goiânia

O que faz um advogado para locação em shopping center

Quem assina um contrato de shopping raramente o lê como contrato. Lê como condição de entrada: a loja abre, o ponto é bom, o movimento justifica. O texto vem em bloco, com escritura de normas gerais anexa, regimento interno, estatuto da associação de lojistas e planilha de encargos, e a leitura fica para depois. O problema é que esse conjunto vai reger cinco ou dez anos de operação, e cada linha dele foi escrita por quem está do outro lado da mesa.

O art. 54 da Lei do Inquilinato é o ponto de partida e costuma ser mal lido nas duas direções. Ele prestigia o que as partes livremente pactuaram nas relações entre lojista e empreendedor, o que dá ao shopping um espaço contratual maior do que o da locação comum. Mas o mesmo artigo veda cobrar do lojista despesas com obras de reforma que interessem à estrutura integral do imóvel, pintura de fachadas e esquadrias externas, indenização trabalhista anterior à transferência do ponto e obras de paisagismo. Boa parte das planilhas de encargos que chegam ao escritório cobra pelo menos um desses itens.

O aluguel percentual é a outra frente. O modelo típico combina um mínimo garantido com um percentual sobre o faturamento bruto da loja, pagando-se o que for maior. A discussão nasce em três pontos: o que entra na base de cálculo do faturamento, se a venda por canal digital e por marketplace conta, e o que acontece quando o percentual passa a superar o mínimo de forma constante. Contratos antigos foram escritos antes de o comércio eletrônico existir na escala atual, e a redação genérica de faturamento bruto vira litígio quando a loja passa a vender pelo site da rede e entregar na unidade.

Há ainda o capítulo dos encargos. Condomínio de shopping não segue a lógica do condomínio edilício: o rateio é definido por critério contratual, normalmente por área ou por fator de ponderação, e reúne despesas de operação, segurança, limpeza, marketing e administração do empreendimento. O fundo de promoção é cobrado à parte e destina-se à publicidade coletiva. Nenhum dos dois é ilegítimo em si, e afirmar o contrário seria enganar o cliente. O que se discute é a prestação de contas, o critério de rateio e a inclusão de despesa que a lei atribui ao empreendedor.

Atuamos ao lado de lojistas e de operadores de rede em Goiânia e no interior de Goiás, na negociação de entrada, na renovação, na revisão de valores e no contencioso quando ele se torna inevitável. A assessoria também alcança quem loca, quando não há conflito de interesses no caso concreto, mas o repertório do escritório foi construído do lado de quem opera a loja.

Como advogado para locação em shopping center se comporta em Goiás e no TJGO

Goiânia tem concentração de shopping centers alta para o porte da cidade, e isso muda a posição de negociação do lojista de um jeito que praças menores não reproduzem. Flamboyant, Passeio das Águas, Buriti, Goiânia Shopping, Portal e Araguaia, somados aos empreendimentos de Aparecida de Goiânia e de Anápolis, criam alternativa real de ponto para operações que disputam o mesmo público, e alternativa de ponto é o único argumento que o empreendedor de fato escuta na mesa de renovação. Um advogado para locação em shopping center que conhece a praça sabe quais empreendimentos vêm concedendo carência e desconto escalonado sobre o aluguel mínimo e quais mantêm a tabela rígida, e essa informação decide a estratégia antes de qualquer tese. No TJGO, as ações do setor se concentram em revisão de aluguel, cobrança de encargos e renovatória, e a corte tem posição consolidada sobre a validade do aluguel percentual e da cláusula de degrau progressivo, o que empurra a disputa para onde ela pode de fato ser vencida: a prestação de contas dos encargos e o critério de rateio.