Encargos de shopping center: o que o lojista não é obrigado a pagar

Todo mês, junto com o aluguel, chega ao lojista de shopping uma planilha com várias linhas: condomínio, fundo de promoção, rateio de despesas de operação, às vezes uma linha de obras. O valor somado rivaliza com o próprio aluguel mínimo em empreendimentos grandes. E, na maioria das lojas, ninguém confere.

Essa conferência é o trabalho de maior retorno disponível para quem opera loja em shopping, e ela não depende de litígio.

O que a lei permite cobrar

A locação em shopping center é um contrato atípico. O art. 54 da Lei 8.245/91 prestigia o que lojista e empreendedor livremente pactuaram, o que dá ao shopping um espaço contratual maior do que o da locação comum. É por isso que o rateio de despesas do empreendimento, o aluguel calculado sobre faturamento e o fundo de promoção são válidos: eles decorrem do contrato, e a lei os admite.

O condomínio de shopping não segue a lógica do condomínio edilício. Ele reúne despesas de operação, segurança, limpeza, marketing e administração do empreendimento, rateadas por critério contratual, normalmente por área ou por fator de ponderação que considera a posição da loja. Nada disso é ilegítimo em si, e vale dizer com clareza: quem promete ao lojista que os encargos de shopping center são indevidos está vendendo expectativa que a lei não sustenta.

O que a lei proíbe cobrar

O mesmo artigo que amplia o espaço contratual do empreendedor fixa limites, e é neles que mora a discussão real.

O art. 54, parágrafo 1º, veda cobrar do lojista:

• obras de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
• pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, e esquadrias externas;
• indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados ocorrida antes da transferência do ponto;
• obras de paisagismo nas partes de uso comum.

Esses itens são obrigação do empreendedor, e o motivo é econômico antes de ser jurídico: são investimentos que valorizam o patrimônio dele, não custos de operação do empreendimento no período.

O achado mais comum não é fraude, é enquadramento

Na prática de auditoria, o problema quase nunca é uma cobrança inventada. É uma despesa real, lançada na linha errada.

O caso típico é a modernização de área comum. Troca de piso do mall, reforma de praça de alimentação, substituição de sistema de climatização, revitalização de fachada. São obras que interessam à estrutura ou à valorização do empreendimento, e que aparecem diluídas na linha de “despesas de operação” ou “manutenção”, rateadas entre os lojistas ao longo de meses.

Distinguir manutenção de benfeitoria estrutural exige ler o orçamento discriminado, e é exatamente isso que o lojista tem direito de exigir.

O direito de fiscalizar existe e é pouco usado

O art. 54, parágrafo 2º, da Lei 8.245/91 assegura ao locatário o direito de fiscalizar as despesas do empreendimento, que devem ser previstas em orçamento e discriminadas. É um direito contratual, e exercê-lo não é ato de conflito.

O caminho prático tem três etapas:

1. Solicitar por escrito o orçamento aprovado do período e a planilha discriminada, com fundamento expresso no dispositivo legal.
2. Comparar item a item com o que o parágrafo 1º veda, separando despesa ordinária de operação daquilo que é investimento do empreendedor.
3. Apresentar memória de cálculo própria, com o valor que se entende devido e a justificativa de cada exclusão.

Pedido genérico de desconto é tratado como pleito comercial e costuma ser arquivado. Pedido instruído com memória de cálculo é analisado, porque a administração do empreendimento precisa responder tecnicamente a ele.

O que não fazer

Reter o pagamento enquanto se discute é o erro mais caro do segmento. Inadimplemento não abre negociação: abre ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, e coloca o lojista na posição de quem precisa purgar a mora para preservar o ponto.

A discussão sobre encargo indevido se faz mantendo o incontroverso em dia. Consignação em pagamento, ação revisional ou pedido de prestação de contas são os instrumentos adequados, e todos preservam a posição contratual enquanto a discussão corre.

Quando isso vira processo

Boa parte dos casos se resolve na etapa da notificação, com ajuste da planilha para os meses seguintes e, às vezes, compensação do período anterior. A administração do empreendimento tem interesse em resolver: lojista que sai deixa vaga no mix, e vaga custa mais do que o item questionado.

Quando não se resolve, a ação de prestação de contas é o instrumento próprio, e ela tem uma vantagem processual relevante: obriga a outra parte a demonstrar a aplicação dos valores, invertendo a posição de quem precisa provar o quê.

O momento de olhar isso

O melhor momento é antes de assinar, quando a planilha de encargos pode ser negociada junto com o aluguel mínimo e o percentual, e quando ainda dá para exigir que o contrato defina o critério de rateio e o que fica excluído dele.

O segundo melhor momento é agora, sempre que a planilha tiver crescido sem explicação. Encargos de shopping center não prescrevem em favor de quem não conferiu, mas cada mês pago sem conferência é um mês a mais na conta.