Garantia locatícia em contrato comercial: fiança, caução ou seguro

A minuta chega com três exigências na mesma cláusula: fiança pessoal dos dois sócios com renúncia ao benefício de ordem, caução de três aluguéis em dinheiro e apólice de seguro-fiança em seguradora indicada pelo locador. O lojista assina, porque a loja precisa abrir e porque garantia parece detalhe diante de aluguel mínimo, percentual e encargos.

Duas daquelas três exigências não se sustentam. Exigir mais de uma modalidade no mesmo instrumento é vedado sob pena de nulidade, e a Lei do Inquilinato ainda classifica a exigência como contravenção penal. Qual das três sobrevive é o que se discute no caso concreto.

O segundo problema aparece anos depois, quando o contrato acabou e a garantia não. O sócio que saiu continua fiador, a apólice segue sendo renovada e a caução em imóvel permanece averbada na matrícula, travando a venda do bem. Nada disso se desfaz sozinho com o vencimento do prazo.

O que a lei admite como garantia locatícia em contrato comercial

A garantia locatícia em contrato comercial não é acessório de formulário: é a cláusula que decide quem paga, e com qual patrimônio, se a loja fechar antes do prazo.

O art. 37 da Lei 8.245/91 é taxativo: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O parágrafo único do mesmo artigo veda, sob pena de nulidade, mais de uma dessas modalidades num mesmo contrato, e o art. 43, inciso II, tipifica a exigência de duas como contravenção penal.

O outro lado também é real: quem escolhe a modalidade é o locador. E o art. 42 permite exigir aluguel e encargos antecipadamente, até o sexto dia útil do mês vincendo, quando a locação não tem garantia alguma. Recusar toda garantia não sai de graça.

As quatro modalidades e o custo real de cada uma

Fiança

É a mais barata para a empresa e a mais cara para quem assina. O contrato padrão traz renúncia ao benefício de ordem, admitida pelo art. 828, inciso I, do Código Civil, o que torna o fiador cobrável antes de qualquer tentativa contra o patrimônio da locatária. E o bem de família dele responde: o art. 3º, inciso VII, da Lei 8.009/90 excepciona da impenhorabilidade a obrigação decorrente de fiança em locação, e o STF, no Tema 1.127 da repercussão geral, fixou que essa penhora é constitucional na locação residencial e na comercial.

Em compensação, a fiança não admite interpretação extensiva, por força do art. 819 do Código Civil, e a Súmula 214 do STJ afirma que o fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento a que não anuiu. Aditivo que majora aluguel sem a assinatura dele não amplia o que foi pactuado no início. Prorrogação é caso diferente, e os dois costumam ser confundidos: pela redação do art. 39, a garantia se estende até a devolução do imóvel ainda que a locação siga por prazo indeterminado, e a súmula não socorre o fiador nessa hipótese.

Caução em contrato de locação

A caução recai sobre bens móveis, imóveis ou dinheiro, com formalização própria no art. 38: registro em cartório de títulos e documentos para o bem móvel, averbação à margem da matrícula para o imóvel. Sem esse ato a garantia vale entre as partes, mas não produz o efeito que o locador imagina ter contratado.

A caução em dinheiro tem teto legal: não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel, deve ser depositada em caderneta de poupança e todas as vantagens dela decorrentes revertem ao locatário no levantamento. É a modalidade que mais imobiliza caixa.

Seguro-fiança

O seguro-fiança resolve o problema de não haver fiador disponível, e cobra por isso. O prêmio é periódico, vem com renovação automática e não retorna: é despesa, não depósito.

Dois pontos que a corretora raramente enfatiza. O segurado é o locador, não a loja. E a indenização paga não extingue a dívida: a seguradora se sub-roga e cobra do locatário, com frequência também dos sócios que assinaram a proposta. Seguro-fiança compra liquidez para o locador, não perdão de débito.

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

É a modalidade menos usada e a mais interessante para quem tem caixa. O art. 37, inciso IV, a admite expressamente, e ela não se sujeita ao teto de três aluguéis que limita a caução em dinheiro. O recurso permanece aplicado em nome do locatário, rendendo, e a garantia se constitui sobre as quotas. Para o locador é garantia líquida, o que a torna moeda de troca: garantia mais forte sustenta pedido de carência de obra ou de degrau no aluguel mínimo.

Como escolher a garantia locatícia em contrato comercial

Comparar garantia locatícia em contrato comercial é medir três variáveis: quanto de capital a modalidade imobiliza, quem fica pessoalmente exposto e quanto custa desmontá-la no fim. Fiança não imobiliza capital e expõe patrimônio pessoal. Caução e cessão fiduciária imobilizam capital e não expõem terceiro. Seguro-fiança não faz nem uma coisa nem outra, e é a única cujo custo não volta. Em sociedade com mais de um sócio decide uma quarta variável: fiança sobrevive à saída do sócio, e as outras três não.

O que acontece quando o contrato exige duas garantias

A nulidade do parágrafo único do art. 37 atinge a garantia excedente, não a locação. O contrato permanece válido, o aluguel continua devido, e o pedido é de declaração de nulidade da modalidade exigida a mais, com liberação do que foi entregue.

O locador costuma tentar contornar a vedação pelo vocabulário. Nota promissória vinculada ao instrumento, depósito nomeado como fidelidade ou taxa de reserva e inclusão dos sócios como devedores solidários aparecem com regularidade. A discussão aí é de substância e não de rótulo, e não tem desfecho automático: cada configuração é analisada pelo efeito que produz. Prometer nulidade certa seria desonesto.

Exoneração do fiador e o que ela realmente produz

O equívoco mais comum de quem assinou como fiador é acreditar que a responsabilidade termina com o prazo do contrato. O art. 39 da Lei 8.245/91 diz o oposto: salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação tenha sido prorrogada por prazo indeterminado.

Nessa prorrogação o fiador pode notificar o locador de sua intenção de desoneração, e o art. 40, inciso X, o mantém obrigado por todos os efeitos da fiança durante cento e vinte dias contados da notificação. É prazo próprio da locação, e não os sessenta dias do art. 835 do Código Civil.

O efeito na outra ponta precisa ser antecipado. O parágrafo único do art. 40 autoriza o locador a notificar o locatário para apresentar nova garantia em trinta dias, sob pena de desfazimento da locação. Fiador que se exonera sem substituição preparada coloca o ponto em risco, e em loja consolidada esse risco pesa mais do que a exposição.

Como liberar garantia que continuou ativa depois do fim do contrato

Garantia não caduca por decurso de prazo. Ela se encerra por ato, e o ato tem etapas.

1. Documentar a devolução. Termo de entrega de chaves datado e assinado pelo locador ou por preposto identificado marca o fim da extensão do art. 39. Havendo recusa, a consignação judicial das chaves fixa a data.
2. Formalizar a quitação recíproca. Distrato com quitação expressa de aluguéis, encargos e danos ao imóvel fecha a porta pela qual a garantia é reativada meses depois.
3. Dar baixa nos registros. Caução em imóvel exige cancelamento da averbação na matrícula; em bem móvel, baixa no cartório de títulos e documentos. Enquanto existir, a averbação faz o bem circular com restrição.
4. Levantar a caução com os rendimentos. O levantamento é da poupança e das vantagens do período, não do valor nominal depositado.
5. Cancelar a apólice por escrito. Seguro-fiança com renovação automática segue sendo cobrado depois da entrega das chaves, e o cancelamento se pede à seguradora com o termo de devolução.
6. Pedir a liberação das quotas. Na cessão fiduciária, a instituição financeira só libera mediante comunicação do locador ou ordem judicial.

Cada etapa se faz por escrito e com prova de recebimento. Conversa com o corretor ou com o administrador do empreendimento não encerra garantia.

Quando tratar disso

Antes de assinar é quando a garantia locatícia em contrato comercial ainda é negociação e não litígio: ali se definem a modalidade única, o teto, o prazo de vigência e o procedimento de baixa. Cláusula sem prazo e sem rito de liberação produz, cinco anos depois, o fiador que não consegue vender a própria casa.

Os outros dois momentos são a saída de sócio, que exige substituição da fiança em documento próprio e não apenas alteração no contrato social, e a devolução do imóvel, quando a sequência de baixas acima se cumpre na mesma semana da entrega das chaves.