Ação de despejo de imóvel comercial: como o lojista pode se defender

A citação traz duas informações que mudam a rotina da loja no mesmo dia: o pedido de rescisão da locação e uma planilha de débito com valor fechado. O prazo de contestação corre dali, e é dentro dele que o caso se decide.

O erro mais frequente nessa etapa não é jurídico, é de calendário: o lojista negocia com a administradora, o prazo passa, e a defesa que existia vira revelia sobre o cálculo do autor.

A ação de despejo de imóvel comercial não é um procedimento único. São fundamentos distintos, com requisitos e defesas diferentes, e o primeiro trabalho é identificar em qual deles a inicial se apoia.

As modalidades de ação de despejo de imóvel comercial

O art. 9º da Lei 8.245/91 lista as hipóteses de desfazimento da locação: mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento de aluguel e encargos, e reparações urgentes determinadas pelo Poder Público. Na locação não residencial, soma-se a retomada pelo fim do prazo.

Falta de pagamento

É a modalidade mais comum e a que admite a defesa mais concreta: o pedido depende de um número, e número se confere. O art. 62, inciso I, ao permitir que a rescisão seja cumulada com a cobrança, manda apresentar com a inicial cálculo discriminado do valor do débito. Planilha de totais mensais, sem separar aluguel, encargos, multa, juros e correção, não cumpre esse requisito e comporta pedido de emenda da inicial.

A lei não exige notificação prévia: o locador pode ajuizar no dia seguinte ao vencimento, e a ausência de cobrança amigável anterior não é matéria de defesa.

Fim do prazo e denúncia vazia

Na locação não residencial por prazo determinado, o art. 56 estabelece que o contrato cessa de pleno direito findo o prazo, independentemente de notificação. O locador não precisa declinar motivo, e é daí que vem o nome denúncia vazia. Quem espera que o juiz avalie a razoabilidade da retomada discute algo que a lei não submete a exame.

O parágrafo único do mesmo artigo cria a janela que interessa ao lojista: permanecendo o locatário no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, e a retomada passa a depender de denúncia escrita com trinta dias para desocupação, na forma do art. 57.

O outro limite está no direito de renovação. Preenchidos os requisitos do art. 51 e ajuizada a renovatória entre um ano e seis meses antes do fim do contrato, a permanência deixa de depender da vontade do locador. Perdida essa janela, o argumento não existe mais.

Infração contratual

Aqui o autor precisa provar conduta concreta: cessão ou sublocação feita sem o consentimento prévio e escrito que o art. 13 exige, obra que altera a forma do imóvel sem autorização, mudança de destinação, violação de norma do empreendimento. Alegação genérica de violação do regimento interno, sem fato, data e gravidade, raramente sustenta a retomada.

A purgação da mora do art. 62

O art. 62, inciso II, permite ao locatário e ao fiador evitar a rescisão requerendo, no prazo da contestação, autorização para pagar o débito atualizado, independentemente de cálculo, mediante depósito judicial. O depósito precisa contemplar os aluguéis e acessórios vencidos até a efetivação, as multas contratuais quando exigíveis, os juros de mora, as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido se o contrato não dispuser diversamente.

Purgada integralmente a mora, a rescisão não se decreta e o despejo perde objeto. Alegando o locador que a oferta não foi integral, e justificando a diferença, o inciso III abre dez dias, contados da intimação, para complementar o depósito. Não sendo integralmente complementado, o inciso IV manda o pedido de rescisão prosseguir pelo procedimento comum.

Há um limite que define estratégia desde o primeiro dia: o parágrafo único do art. 62 não admite a emenda da mora se o locatário já utilizou essa faculdade nos vinte e quatro meses anteriores à propositura da ação. Quem purgou uma vez nesse intervalo perde o instrumento, e resta discutir a existência e o tamanho do crédito.

Há ainda uma armadilha no inciso V: os aluguéis que forem vencendo até a sentença devem ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos. É onde boa parte das purgações se perde.

O despejo liminar mediante caução

O art. 59, parágrafo 1º, autoriza liminar de desocupação em quinze dias, sem ouvir a parte contrária, mediante caução equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tenham por fundamento exclusivo uma das hipóteses ali enumeradas. Duas delas são as que mais aparecem na locação comercial.

A primeira é o vencimento do prazo da locação não residencial, desde que a ação seja proposta em até trinta dias do termo final ou do cumprimento da notificação de retomada. Fora desse prazo, a liminar não cabe.

A segunda é a falta de pagamento quando o contrato está desprovido de qualquer das garantias do art. 37, por não ter sido contratada ou por extinção ou exoneração posterior. É o que alcança o lojista que negociou dispensa de fiança na entrada sem perceber o custo processual dessa concessão. Nela existe saída própria: o art. 59, parágrafo 3º, permite elidir a liminar mediante depósito judicial da totalidade dos valores devidos, dentro dos quinze dias concedidos para desocupar.

A impugnação da planilha de débito item a item

O art. 341 do CPC presume verdadeiras as alegações de fato não impugnadas de forma precisa. Contestação que apenas nega o valor deixa a planilha intacta, e o depósito de purgação passa a ser medido por número que ninguém conferiu. Em ação de despejo de imóvel comercial, é aí que a defesa se ganha ou se perde.

A conferência segue uma sequência:

1. Separar aluguel de encargos e, dentro dos encargos, a despesa ordinária daquilo que a lei atribui ao locador. Em shopping center, o art. 54, parágrafo 1º, veda cobrar do lojista obra de reforma ou acréscimo que interesse à estrutura integral do imóvel, pintura de fachadas e esquadrias externas, indenização trabalhista ou previdenciária por dispensa de empregado ocorrida antes do início da locação, obra ou substituição de equipamento que modifique o projeto original e obra de paisagismo nas partes de uso comum.
2. Conferir o índice de reajuste e a data de aplicação: reajuste antecipado ou índice diverso do contratado contamina toda a série.
3. Verificar a cumulação de multas. A moratória e a compensatória por rescisão têm fatos geradores diferentes, e cobrar as duas sobre o mesmo período exige previsão contratual que nem sempre existe.
4. Confrontar cada lançamento com comprovante e extrato, mês a mês, conferindo a imputação dos pagamentos parciais: valor lançado em competência errada gera mora onde ela não existiu.

O produto é uma memória de cálculo própria, anexada à contestação, com o valor que se reconhece devido. Ela sustenta a impugnação e define o montante do depósito na purgação.

O que a defesa não alcança

O recurso contra a sentença de despejo tem apenas efeito devolutivo, na forma do art. 58, inciso V, da Lei 8.245/91. A apelação, por si só, não segura a desocupação, e a execução provisória do despejo depende de caução, na forma do art. 64, salvo nas ações fundadas no art. 9º.

A cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção é válida na locação, conforme a Súmula 335 do STJ. O lojista que investiu na obra de adequação precisa conferir o contrato antes de contar com esse valor na saída.

A transferência do IPTU e das taxas ao locatário é válida quando há disposição expressa, na forma do art. 22, inciso VIII: a cobrança não é indevida pelo simples fato de constar da planilha.

E discutir encargo não autoriza reter aluguel. A retenção unilateral não abre negociação, ela produz exatamente a ação que o lojista queria evitar.

O que fazer ao receber a citação

O calendário de uma ação de despejo de imóvel comercial

Reunir contrato, aditivos, comprovantes de pagamento dos últimos vinte e quatro meses, planilhas de encargos e a correspondência com o locador é trabalho de dias, não de horas, e começa no dia da citação. Havendo liminar deferida, o prazo de quinze dias para desocupar corre em paralelo, e a decisão sobre depositar ou impugnar não espera.

Julgada procedente a ação, o mandado de despejo traz prazo de trinta dias para desocupação voluntária, reduzido a quinze nas hipóteses do art. 63, parágrafo 1º, entre elas o despejo decretado por infração contratual ou por falta de pagamento. Deixar o planejamento da mudança para depois da sentença transforma derrota processual em prejuízo operacional.

Quando a operação tem valor de ponto, o desfecho útil raramente é a vitória total. É o acordo com débito depurado e parcelamento compatível com o caixa da loja. Uma ação de despejo de imóvel comercial se resolve melhor por conta do que por tese, e a conta precisa estar pronta antes da primeira conversa.