Direito civil e empresarial Ação revisional de aluguel comercial e despejo em Goiânia
A ação revisional serve para reajustar o aluguel ao preço de mercado quando o valor contratado se descolou da realidade, e pode ser proposta por qualquer das partes após três anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor. Na outra ponta, a ação de despejo é o instrumento do locador para retomar o imóvel, e a defesa do lojista quase sempre passa por depurar o valor cobrado antes de discutir a mora.
Quando cabe uma ação revisional de aluguel comercial
O art. 19 da Lei 8.245/91 permite que locador ou locatário pleiteie a revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado, desde que decorridos três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado sobre o valor. É um mecanismo de reequilíbrio, não de punição, e funciona nos dois sentidos: em ciclo de queda de movimento, é o lojista quem tem interesse em provocá-lo.
Em shopping center a revisional tem uma camada a mais. O que se revisa não é apenas um número, é a estrutura de remuneração: aluguel mínimo, percentual sobre faturamento e a relação entre os dois. Um mínimo fixado em cenário de expansão que passa a ser pago todo mês, porque o percentual nunca o alcança, é o sinal clássico de que a estrutura contratual perdeu aderência ao desempenho real da loja.
Os encargos costumam ser o verdadeiro problema, e não o aluguel. Condomínio de shopping, fundo de promoção e despesas de operação crescem por decisão do empreendimento e chegam ao lojista já rateados. O art. 54, parágrafo 2º, da Lei do Inquilinato assegura ao locatário o direito de fiscalizar as despesas, e as previstas no orçamento devem ser discriminadas. Planilha sem discriminação e sem orçamento aprovado é o ponto de partida de quase toda auditoria de encargos.
Do lado do despejo, a ação por falta de pagamento vem cumulada com cobrança na maioria dos casos, e o art. 62 da lei admite a purgação da mora pelo locatário, o que encerra o despejo mediante depósito do débito atualizado. A conta do que se deve depositar é onde a defesa se decide: se a planilha inclui encargo indevido, o valor precisa ser impugnado de forma específica, sob pena de o débito inflado ser tratado como incontroverso.
Há ainda o despejo por denúncia vazia e o por descumprimento contratual, cada um com requisitos próprios. Em locação não residencial por prazo determinado, o contrato se extingue no termo final, e a retomada não depende de motivo. Já a rescisão por infração exige a demonstração concreta da conduta, e alegação genérica de descumprimento do regimento interno raramente sustenta a retomada sozinha.
Como ação revisional de aluguel comercial se comporta em Goiás e no TJGO
Em Goiânia, a ação revisional de aluguel comercial se distribui entre as Varas Cíveis da comarca e depende quase inteiramente de prova pericial, o que torna a escolha do assistente técnico e a formulação dos quesitos a parte decisiva do trabalho. A cidade tem uma peculiaridade de mercado que pesa nesses laudos: a expansão do eixo comercial para as regiões norte e sudoeste, puxada por empreendimentos como o Passeio das Águas e pelo adensamento da Avenida T-63 e do Jardim Goiás, produziu valores muito distintos para pontos separados por poucos quilômetros, e laudo que trabalha com média da cidade em vez de comparativo de microrregião entrega número que não corresponde ao imóvel. Nas ações de despejo, o volume local se concentra em cobrança de encargos de shopping center e de aluguel de galpão logístico na região da BR-153 e do entorno do Distrito Agroindustrial, e a defesa que funciona é a que impugna a planilha item a item antes de discutir a mora em si.
Como atuamos
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Diagnóstico do contrato e do valor
Confirmamos o marco dos três anos, levantamos o histórico de reajustes e comparamos o valor pago com o praticado na microrregião do imóvel. Revisional proposta sem essa base costuma terminar em sucumbência, porque a diferença apurada não justifica o litígio.
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Auditoria de encargos
Conferimos planilha, orçamento e prestação de contas contra o art. 54 da Lei 8.245/91, separando o que é despesa ordinária rateável do que é obrigação do empreendedor. O resultado é uma memória de cálculo que serve tanto para negociar quanto para impugnar em juízo.
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Perícia de avaliação
Indicamos assistente técnico, formulamos quesitos e acompanhamos a diligência. Em Goiânia, o ponto que mais muda o laudo é o recorte geográfico do comparativo, e quesito que não força esse recorte entrega o caso à média da cidade.
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Defesa em despejo e purgação da mora
Impugnamos a planilha de débito de forma específica, calculamos o valor efetivamente devido e, quando é o caminho, promovemos a purgação da mora na forma do art. 62 da lei, o que encerra o despejo e preserva o ponto enquanto a discussão sobre encargos segue.
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Acordo com plano de pagamento
Boa parte desses casos termina em composição. O que muda o resultado é chegar à mesa com o débito depurado e uma proposta de parcelamento compatível com o fluxo de caixa da loja, e não com o número que a planilha do locador apresentou.
Erros que custam caro
O que vemos com mais frequência em quem chega ao escritório tarde demais.
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Impugnar o débito por negativa geral
Contestação que apenas nega o valor sem apontar item, período e critério deixa o cálculo do autor de pé. Impugnação de planilha precisa ser linha a linha, com memória própria anexada.
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Reter o aluguel inteiro por causa dos encargos
A discussão sobre encargo indevido não autoriza suspender o pagamento do aluguel. O caminho é depositar o incontroverso e discutir o restante, sob pena de transformar uma boa tese em despejo por falta de pagamento.
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Pedir revisional sem pesquisa de mercado
A revisional é um pedido de preço, e preço se prova. Sem levantamento de imóveis comparáveis na mesma microrregião, o pedido fica à mercê do laudo que o juízo determinar.
Perguntas frequentes
Dúvidas recorrentes sobre revisional de aluguel e despejo comercial.
Quando cabe ação revisional de aluguel comercial?
Após três anos de vigência do contrato ou do último acordo que fixou o valor, conforme o art. 19 da Lei 8.245/91. Qualquer das partes pode propô-la, e o objetivo é ajustar o aluguel ao preço de mercado. Em shopping center, a revisão pode alcançar também a relação entre aluguel mínimo e percentual sobre faturamento.
O lojista pode fiscalizar as despesas cobradas pelo shopping?
Pode. O art. 54, parágrafo 2º, da Lei 8.245/91 assegura ao locatário o direito de fiscalizar as despesas do empreendimento, que devem ser previstas em orçamento e discriminadas. Planilha entregue sem orçamento aprovado e sem discriminação de itens é justamente o que abre espaço para o pedido de prestação de contas.
Recebi ação de despejo por falta de pagamento. Perco a loja?
Não necessariamente. O art. 62 da Lei 8.245/91 admite a purgação da mora, com depósito do débito atualizado, o que encerra o pedido de despejo. O trabalho da defesa é depurar esse valor antes: encargo cobrado em desacordo com a lei ou com o contrato precisa ser impugnado de forma específica para não entrar na conta.
Quanto tempo demora uma ação de despejo em Goiânia?
Não é possível prever prazo, e qualquer estimativa aqui seria irresponsável: depende da vara, da necessidade de perícia e do comportamento das partes. O que é possível dizer é que a lei admite despejo liminar em hipóteses específicas, mediante caução, e que o desfecho por acordo costuma ser bem mais rápido do que a instrução completa.
