Direito civil e empresarial Ação renovatória de locação comercial em Goiânia
A ação renovatória é o meio pelo qual o locatário de imóvel comercial impõe a renovação do contrato mesmo contra a vontade do locador. Ela existe porque o ponto comercial tem valor construído pelo próprio lojista, e a lei protege esse valor. Em troca, exige requisitos rígidos e um prazo fatal: a ação precisa ser proposta entre um ano e, no máximo, seis meses antes do fim do contrato em vigor.
Como funciona a ação renovatória de locação comercial
O art. 51 da Lei 8.245/91 assegura a renovação compulsória ao locatário de imóvel destinado ao comércio quando três requisitos se somam: contrato escrito e por prazo determinado, prazo mínimo de cinco anos, somados os contratos sucessivos, e exploração do mesmo ramo pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. Faltando qualquer um, não há direito a renovar, e a discussão passa a ser apenas negocial.
O prazo é a armadilha que mais elimina bons casos. A ação precisa ser ajuizada no intervalo entre um ano e seis meses antes do término do contrato em vigor. É prazo decadencial: passado o marco, o direito se extingue, e não há justificativa, boa-fé ou negociação em curso que o restaure. Todo ano o escritório recebe casos em que o lojista negociou até o último mês, confiou na renovação verbal e descobriu tarde que a janela fechou.
A soma dos contratos é o segundo ponto sensível. O prazo de cinco anos pode resultar da adição de contratos escritos e sucessivos, o que a jurisprudência admite com naturalidade, desde que não haja solução de continuidade relevante entre eles. Contratos renovados verbalmente no meio do caminho quebram a cadeia, e é por isso que a formalização de cada renovação, mesmo a mais simples, tem valor muito acima do trabalho que dá.
Ajuizada a ação, a discussão migra para o valor. A renovatória não é apenas sobre permanecer, é sobre a que preço, e o pedido precisa indicar as condições oferecidas, incluindo o aluguel proposto. O locador pode contestar apresentando proposta melhor de terceiro, alegando a necessidade de uso próprio ou de obra determinada pelo poder público, ou sustentando que a proposta do locatário está abaixo do valor de mercado, hipótese em que a prova pericial define o desfecho.
Em shopping center a renovatória tem contorno próprio. O art. 52, parágrafo 2º, da Lei do Inquilinato afasta a possibilidade de o empreendedor recusar a renovação para uso próprio, o que retira do shopping uma das defesas mais comuns na locação de rua. Em contrapartida, o valor a ser fixado leva em conta a estrutura do empreendimento, e a perícia costuma ser decisiva.
Como ação renovatória de locação comercial se comporta em Goiás e no TJGO
Em Goiânia, a ação renovatória de locação comercial chega às Varas Cíveis da comarca com dois perfis bem distintos, e a estratégia muda conforme o caso. O primeiro é o do comércio de rua consolidado, nas regiões da Avenida 24 de Outubro, do Setor Campinas, do Centro e da região da 44, onde o ponto foi construído ao longo de décadas e a disputa costuma girar em torno do valor de mercado do aluguel, resolvida por prova pericial. O segundo é o do lojista de shopping, em que a recusa por uso próprio está afastada por lei e a discussão se desloca para as condições do empreendimento e para a comprovação do cumprimento pontual das obrigações contratuais, o que faz o histórico de pagamento de encargos virar prova central. Vale um alerta de calendário local: o comércio goianiense concentra decisões de ponto entre a virada do ano e o carnaval, e é comum o lojista deixar a consulta jurídica para depois dessa janela, quando o prazo decadencial da renovatória já está correndo contra ele.
Como atuamos
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Conferência dos requisitos e da janela
Primeiro passo, sempre: reconstruir a cadeia contratual, somar os prazos, confirmar os três anos de exploração do mesmo ramo e calcular a janela de propositura. Esse diagnóstico é rápido e define tudo o que vem depois, inclusive se o caminho é a renovatória ou a negociação assistida.
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Montagem da prova do ponto
Reunimos contrato e aditivos, comprovantes de pagamento de aluguel e encargos, alvará, inscrição estadual, notas fiscais do período e prova de que o mesmo ramo foi explorado sem interrupção. Renovatória se perde por lacuna documental muito mais do que por tese.
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Definição do valor proposto
A petição precisa oferecer condições, e oferecer mal custa caro nos dois sentidos: proposta baixa demais convida a contestação por preço vil, proposta alta demais fixa um piso que o lojista vai pagar por cinco anos. Trabalhamos com pesquisa de mercado da região antes de definir o número.
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Condução da instrução e da perícia
Quando o valor é contestado, a perícia de avaliação define o resultado. Formulamos quesitos, indicamos assistente técnico e acompanhamos a diligência, porque laudo que ignora a diferença entre o ponto na esquina e o ponto no meio da quadra produz valor que não corresponde à realidade do imóvel.
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Negociação paralela
A renovatória proposta no prazo não impede acordo, ela dá posição para negociar. Boa parte dos casos se encerra por composição depois de ajuizada, com prazo, valor e escalonamento definidos, e o processo serve exatamente para que essa conversa aconteça em pé de igualdade.
Erros que custam caro
O que vemos com mais frequência em quem chega ao escritório tarde demais.
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Confiar na renovação verbal
Promessa de renovação não interrompe o prazo decadencial. O lojista que negocia até o último mês e não ajuíza no prazo perde o direito, ainda que a boa-fé do locador seja evidente e a negociação estivesse avançada.
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Deixar a cadeia contratual com buraco
Período de ocupação sem contrato escrito quebra a soma dos cinco anos. Formalizar cada renovação, mesmo por aditivo de uma página, é o que preserva o direito lá na frente.
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Pedir a renovação sem oferecer condições
A petição inicial precisa indicar as condições propostas, inclusive o aluguel. Pedido genérico de renovação nas mesmas bases é atacado de imediato e enfraquece a posição na fase de avaliação.
Perguntas frequentes
Dúvidas recorrentes sobre ação renovatória de locação comercial.
Qual o prazo para propor a ação renovatória de locação comercial?
A ação deve ser ajuizada no intervalo entre um ano e seis meses antes do fim do contrato em vigor, conforme o art. 51, parágrafo 5º, da Lei 8.245/91. O prazo é decadencial: fora dessa janela o direito à renovação compulsória se extingue e não há como recuperá-lo, ainda que a negociação com o locador estivesse em andamento.
Quais requisitos o lojista precisa cumprir para renovar?
Contrato escrito e por prazo determinado, prazo mínimo de cinco anos, que pode resultar da soma de contratos escritos sucessivos, e exploração do mesmo ramo de atividade pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. Os três requisitos são cumulativos e precisam estar provados por documento na petição inicial.
O shopping pode recusar a renovação para usar a loja?
Não. O art. 52, parágrafo 2º, da Lei 8.245/91 afasta, nas relações entre lojista e empreendedor de shopping center, a recusa fundada em uso próprio ou em transferência de estabelecimento de cônjuge, ascendente ou descendente. A defesa do empreendedor, na prática, se concentra em valor de mercado e em descumprimento contratual do lojista.
Perdi o prazo da renovatória. O que ainda é possível fazer?
A renovação compulsória não é mais possível, mas a posição não é necessariamente perdida. Resta negociar contrato novo, e nessa conversa pesam o histórico de pagamento, o custo de encontrar substituto para o ponto e o tempo de vacância que o locador assumiria. Quanto antes essa negociação começar, maior o espaço, e por isso vale procurar orientação mesmo depois de fechada a janela.
