Contrato de aluguel de loja: o que negociar antes de assinar

No varejo, a decisão de alugar se toma pelo ponto, e o prazo do contrato entra depois, como detalhe de formalização. A ordem é o inverso da que interessa. Quem monta uma loja compromete capital em obra, fachada, climatização e elétrica antes de vender a primeira peça, e prazo menor do que o retorno desse investimento embute prejuízo desde a assinatura.

Um contrato de aluguel de loja mal negociado não aparece no primeiro ano. Aparece no terceiro, quando o reajuste acumula; no quarto, quando o lojista descobre que a obra que pagou fica no imóvel sem indenização; no quinto, quando a renovação depende de um documento que ninguém formalizou.

O prazo se calcula a partir do investimento, não do calendário

O ponto de partida não é a proposta do locador, é o orçamento da obra. Divida o investimento de implantação pela margem mensal projetada: o resultado é o prazo mínimo que aquele contrato precisa ter. Trinta e seis meses para uma obra que se paga em quarenta e dois é investir sem horizonte.

Há um segundo motivo para recusar prazo curto. O art. 51 da Lei 8.245/91 condiciona a renovação compulsória a contrato escrito e por prazo determinado, prazo mínimo de cinco anos, que pode resultar da soma de contratos escritos sucessivos, e três anos de exploração do mesmo ramo. Encadear prazos curtos sem formalizar cada renovação é o modo mais comum de nunca chegar lá.

Carência de obra e marco inicial do prazo

A instalação consome meses em que a loja não fatura e o aluguel corre. Negocie em separado a carência de obra, o marco inicial do prazo, que pode ser a entrega das chaves ou a abertura ao público, e quem paga condomínio, IPTU e consumo nesse intervalo. Fixe também a data de entrega e a consequência do atraso do locador: sem ela, o atraso desloca o cronograma da loja e não gera nada.

Quando é o próprio locador quem adquire, constrói ou reforma substancialmente o imóvel especificado pelo futuro locatário, o contrato deixa o regime comum e cai na moldura do art. 54-A da Lei do Inquilinato, em que prevalece o que as partes pactuarem. O parágrafo 1º admite renúncia à revisão do valor durante a vigência, e o parágrafo 2º permite multa de saída antecipada de até a soma dos aluguéis a vencer até o termo final, sem a proporcionalidade que o art. 4º assegura nas demais locações. Obra que o próprio lojista paga em imóvel já existente não entra nessa moldura.

A garantia locatícia é negociável, e cada modalidade tem um custo

O art. 37 da Lei 8.245/91 admite quatro modalidades: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O parágrafo único veda exigir mais de uma delas no mesmo contrato, sob pena de nulidade, e a cumulação continua aparecendo em minuta comercial. A caução em dinheiro tem teto de três meses de aluguel e depósito em caderneta de poupança (art. 38, parágrafo 2º).

A fiança é a mais barata para a loja e a mais onerosa para quem assina. O art. 39 estende a garantia até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação se prorrogue por prazo indeterminado, salvo disposição em contrário; o art. 40, inciso X, permite ao fiador se desonerar na locação já prorrogada, respondendo por cento e vinte dias contados da notificação.

O seguro de fiança locatícia troca capital imobilizado por prêmio anual, o que costuma compensar para quem precisa de caixa no primeiro ano de operação. Vale negociar, na mesma cláusula, a redução escalonada da garantia locatícia: o risco do locador diminui à medida que o histórico de pagamento se forma, e a garantia dimensionada para o dia da assinatura fica cara demais no terceiro ano.

Benfeitorias: o ponto em que o contrato de aluguel de loja mais decepciona

O art. 35 da Lei 8.245/91 torna indenizáveis, com direito de retenção, as benfeitorias necessárias feitas pelo locatário, ainda que não autorizadas, e as úteis quando autorizadas, salvo expressa disposição contratual em contrário. As voluptuárias, na forma do art. 36, podem ser levantadas ao fim da locação se a retirada não afetar a estrutura do imóvel.

A ressalva contratual que abre o art. 35 é onde a discussão morre. Praticamente toda minuta comercial traz renúncia à indenização e ao direito de retenção, e a cláusula é válida: a Súmula 335 do STJ é expressa nesse sentido. Prometer indenização pela obra apesar da renúncia assinada é vender expectativa que a jurisprudência não sustenta.

O que se negocia não é a existência da renúncia, é o seu alcance:

• delimitar a renúncia às benfeitorias no imóvel locado, excluindo equipamentos e instalações removíveis, como balcões, gôndolas, luminárias e climatização;
• registrar em anexo, com fotografia e memorial, o estado do imóvel na entrega, para que a restituição não seja cobrada como reforma;
• converter a obra em contrapartida imediata, por carência ou desconto escalonado, trocando indenização futura e incerta por caixa hoje.

Benfeitoria necessária superveniente merece cláusula própria: se a cobertura cede ou a rede elétrica não suporta a carga, o contrato precisa dizer quem executa e em quanto tempo.

Reajuste, revisão e o degrau que parece pequeno

O aluguel é de livre convenção, com as vedações do art. 17 da Lei 8.245/91: nada de moeda estrangeira, variação cambial ou salário mínimo. A cláusula de reajuste segue a periodicidade mínima anual do art. 2º, parágrafo 1º, da Lei 10.192/2001.

A escolha do índice não é detalhe. Índices de preços gerais e índices ao consumidor descolam entre si por ciclos inteiros, e a diferença acumulada ao longo de cinco anos pode superar o desconto obtido na entrada. Defina o índice na própria cláusula de reajuste e recuse a redação que manda aplicar o maior entre dois. Aluguel escalonado, com valores já fixados para cada período, costuma ser aceito como livre convenção e não se confunde com reajuste, mas o degrau que produz aumento em intervalo menor do que um ano é terreno discutido, porque se aproxima da periodicidade que a Lei 10.192/2001 veda. Confira o patamar final contra o mercado da região antes de assinar.

Passados três anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor, o art. 19 permite a qualquer das partes pedir a revisão judicial do aluguel. A lei prevê renúncia expressa a esse direito apenas na hipótese do art. 54-A, o que torna questionável a cláusula que a impõe fora dela.

Rescisão, saída antecipada e venda do imóvel

Contrato por prazo determinado prende as duas partes, e essa é a sua principal virtude. O locador não pode reaver o imóvel antes do termo fora das hipóteses do art. 9º: mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento e reparações urgentes determinadas pelo poder público.

Do lado da loja, o art. 4º permite devolver o imóvel antes do fim pagando a multa pactuada proporcional ao período já cumprido. A proporcionalidade é regra legal, não concessão do locador, e só não vale no contrato sob medida do art. 54-A, que tem teto próprio. Confira se a multa é a única consequência da saída: minutas costumam somar multa, aviso remunerado e devolução de descontos.

A alienação do imóvel é a hipótese que mais surpreende. O art. 8º permite ao adquirente denunciar a locação com noventa dias para desocupação, salvo se ela for por prazo determinado, contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbada na matrícula. Cláusula de vigência sem averbação não protege ninguém, e o direito de preferência dos arts. 27 e seguintes depende da mesma providência para valer inteiro: sem o contrato averbado na matrícula antes da venda, o lojista preterido fica limitado a perdas e danos e não consegue reclamar o imóvel para si.

Todo contrato de aluguel de loja precisa ser escrito e por prazo determinado

O direito de permanecer no ponto depende de documento. O art. 51 exige contrato escrito e por prazo determinado, e a soma dos cinco anos só considera contratos escritos e sucessivos. Ocupação verbal prolongada, ainda que de vinte anos, não preenche o requisito.

O art. 45 declara nulas de pleno direito as cláusulas que visem a elidir os objetivos da lei, notadamente as que afastem o direito à renovação na hipótese do art. 51. Renúncia antecipada à renovatória não vale. O que derruba o direito na prática é a falta de instrumento escrito no meio da cadeia.

O que o contrato de aluguel de loja deve registrar na assinatura

• prazo, marco inicial e carência, com data de entrega e consequência do atraso;
• modalidade única de garantia, com critério de redução ao longo do contrato;
• regra sobre benfeitorias no imóvel locado e o que pode ser removido na saída;
• índice e data-base do reajuste, sem remissão a índice substituto;
• responsabilidade por IPTU, seguro, condomínio e adequações exigidas por órgão público;
• multa proporcional de saída, anuência à cessão e cláusula de vigência averbada.

Quando levar o contrato para leitura

Antes de assinar, porque é o único momento em que mudar uma cláusula custa apenas o trabalho de reescrevê-la. Em shopping center, some ao instrumento a escritura de normas gerais, o regimento interno e a planilha de encargos: a obrigação que gera litígio quase sempre está no anexo.

O segundo momento é a renovação, e ele tem data. O art. 51, parágrafo 5º, abre a janela da renovatória entre um ano, no máximo, e seis meses, no mínimo, antes do fim do contrato em vigor, e quem deixa esse interregno passar decai do direito de renovar. Ler o contrato antes disso é o que dá tempo de corrigir a cadeia de instrumentos escritos que o art. 51 exige.

O custo de um contrato de aluguel de loja mal negociado aparece no caixa de quem opera a loja, quase sempre em cláusula que ninguém discutiu porque parecia padrão.