Ação renovatória: o que o lojista precisa provar para renovar o ponto

O ponto comercial é, para boa parte do varejo, o ativo mais valioso da operação e o menos protegido documentalmente. Ele se constrói ao longo de anos, com investimento em obra, em fachada, em clientela e em hábito do consumidor, e é justamente essa construção que a lei protege ao permitir que o locatário imponha a renovação do contrato mesmo contra a vontade do proprietário.

A proteção existe. O que quase ninguém acompanha são as condições para acessá-la.

Os três requisitos, e eles são cumulativos

O art. 51 da Lei 8.245/91 assegura a renovação compulsória ao locatário de imóvel destinado ao comércio quando três condições se somam:

1. Contrato escrito e por prazo determinado. Locação verbal não serve, e contrato por prazo indeterminado também não.
2. Prazo mínimo de cinco anos, que pode resultar da adição de contratos escritos sucessivos, desde que sem solução de continuidade relevante entre eles.
3. Exploração do mesmo ramo pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Faltando qualquer um, não há direito a renovar, e a conversa com o proprietário passa a ser exclusivamente negocial. É a diferença entre discutir preço e discutir permanência.

A armadilha da cadeia contratual

O requisito dos cinco anos costuma ser tratado como se dependesse apenas do tempo de ocupação. Não depende: depende do tempo de ocupação documentado por contrato escrito.

O caso que mais chega ao escritório é o do lojista com quinze ou vinte anos no mesmo ponto, que renovou verbalmente em algum momento do caminho. A ocupação nunca foi interrompida, o aluguel sempre foi pago em dia, a relação com o proprietário sempre foi boa. E, ainda assim, a cadeia contratual tem um buraco que impede a soma.

A providência, nesse cenário, é formalizar imediatamente, ainda que por aditivo de uma página. Não é um ato defensivo contra o proprietário: é o marco inicial de um prazo que só começa quando alguém o inicia.

A janela que não se recupera

O art. 51, parágrafo 5º, estabelece que a ação renovatória de ponto comercial deve ser proposta no intervalo entre um ano e seis meses antes do término do contrato em vigor.

Esse é um prazo decadencial, e a consequência prática merece ser dita sem eufemismo: passado o marco, o direito se extingue. Não há justificativa que o restaure, não há boa-fé do locador que o supra, e não há negociação em andamento que o suspenda.

Todo ano o escritório recebe casos em que o lojista negociou de boa-fé até o último mês, confiou em uma renovação prometida verbalmente e descobriu tarde que a janela havia fechado. O prejuízo não é a perda da ação: é a perda da posição. Quem propôs no prazo discute valor; quem perdeu a janela depende da vontade do outro lado.

A prova é documental, e se monta antes

Renovatória se perde por lacuna documental muito mais do que por tese. O acervo que sustenta o pedido inclui:

• contrato original e todos os aditivos, na ordem cronológica;
• comprovantes de pagamento de aluguel e encargos do período;
• alvará de funcionamento e inscrição estadual ou municipal;
• notas fiscais que demonstrem o exercício ininterrupto do mesmo ramo;
• prova de quitação dos tributos que recaem sobre o imóvel, quando o contrato os atribui ao locatário.

Esse conjunto é construído ao longo do contrato, não na véspera. Guardar comprovante e formalizar cada renovação é, na prática, redigir a petição inicial ao longo de cinco anos.

O pedido precisa oferecer condições

A renovatória não é apenas sobre permanecer, é sobre a que preço. A petição inicial precisa indicar as condições oferecidas, incluindo o aluguel proposto, e oferecer mal custa caro nos dois sentidos.

Proposta baixa demais convida à contestação por preço vil e enfraquece a posição na avaliação. Proposta alta demais fixa um piso que o lojista vai pagar pelos próximos cinco anos. O número precisa vir de pesquisa de mercado da microrregião do imóvel, e não de estimativa.

Quando o locador contesta o valor, a perícia de avaliação define o resultado. Em cidades com valores muito distintos entre microrregiões próximas, como é o caso de Goiânia, o ponto que mais influencia o laudo é o recorte geográfico do comparativo: quesito que não força esse recorte entrega o caso à média da cidade, que raramente corresponde ao imóvel discutido.

Em shopping center, a defesa do outro lado é menor

Há uma particularidade relevante para quem opera em empreendimento. O art. 52, parágrafo 2º, da Lei do Inquilinato afasta, nas relações entre lojista e empreendedor de shopping center, a recusa de renovação fundada em uso próprio ou em transferência de estabelecimento de cônjuge, ascendente ou descendente.

Isso retira do empreendedor uma das defesas mais usadas na locação de rua e concentra a discussão em dois pontos: o valor de mercado e o eventual descumprimento contratual do lojista. Por consequência, o histórico de pagamento de aluguel e encargos vira prova central, e é justamente ele que a defesa tentará atacar.

A ação não impede o acordo

Vale registrar, porque a expectativa costuma ser outra: propor a renovatória no prazo não fecha a porta da negociação. Ela dá posição para negociar.

Boa parte desses casos se encerra por composição depois de ajuizada, com prazo, valor e escalonamento definidos entre as partes. O processo serve exatamente para que essa conversa aconteça em pé de igualdade, e não como último recurso depois que ela fracassou.