Res sperata na locação de loja: quando é devida

A conta de entrada em um shopping raramente é só a obra. Junto com o projeto aprovado, a taxa de análise e o depósito de garantia, chega uma linha chamada res sperata, cessão de direito de uso ou, no jargão do mercado, luvas. O valor costuma equivaler a vários meses de aluguel mínimo e é exigido antes de a loja faturar o primeiro centavo.

A pergunta que o lojista faz é sempre a mesma: isso é legal? Em regra, é. A pergunta que importa mais quase nunca é feita: pelo que exatamente se está pagando, por quanto tempo, e o que acontece com esse dinheiro se a operação encerrar antes do prazo.

O que a res sperata na locação de loja remunera

Res sperata quer dizer coisa esperada, e o nome descreve bem o objeto. O empreendedor não está vendendo metros quadrados. Está cedendo ao lojista o direito de explorar comercialmente uma estrutura já montada, com mix definido, âncoras contratadas, estacionamento, fluxo projetado, marca do empreendimento e instalações técnicas prontas. O que se paga é o acesso a essa expectativa de resultado, construída com investimento de terceiro.

O art. 54 da Lei 8.245/91 é o que sustenta a cobrança. Nas relações entre lojista e empreendedor de shopping center prevalecem as condições livremente pactuadas, e a validade da res sperata cobrada na entrada, quando prevista em contrato, é o entendimento que predomina. Há decisões em sentido contrário, quase sempre em casos nos quais não se identifica contrapartida real naquilo que se diz cedido, mas contar com elas como regra é apostar contra a corrente majoritária. Quem diz ao lojista que a cobrança é indevida por natureza está vendendo tese frágil.

Há um segundo motivo, contratual antes de judicial. O art. 421-A do Código Civil, incluído pela Lei 13.874/2019, presume paridade e simetria nos contratos civis e empresariais até que apareçam elementos concretos que afastem a presunção: o lojista assina como empresário, e alegação genérica de desequilíbrio depois da assinatura raramente é acolhida.

A res sperata na locação de loja não é aluguel nem garantia

A distinção tem efeito prático em quatro pontos. A res sperata não integra a base de cálculo do aluguel percentual. Não entra no aluguel fixado em ação renovatória, que se apura pelo valor locativo de mercado, excluída a valorização que o próprio lojista trouxe ao ponto. Não é uma das modalidades de garantia listadas no art. 37 da Lei 8.245/91 (caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento). E, por não ser garantia, sua cobrança não esbarra na vedação de acumular garantias do parágrafo único do mesmo artigo.

Luvas, no sentido clássico, é o valor pago pelo ponto já formado, normalmente ao locatário anterior que sai. A res sperata é paga ao empreendedor por um ponto que ainda vai se formar. O mercado trata luvas na locação comercial e res sperata como sinônimos, mas o que decide não é o nome da cláusula: é a descrição contratual daquilo que está sendo cedido.

Ela é devida de novo na renovação?

Este é o ponto de maior atrito, e a prática do setor está mais distante da lei do que a rotina dos contratos sugere. Na entrada existe cessão real: o lojista recebe acesso a uma estrutura que não construiu. Na renovação não há nada de novo a ceder. O ponto já foi formado, e boa parte do valor dele foi construída pela própria operação do lojista, que é exatamente o bem jurídico protegido pelo art. 51 da Lei 8.245/91 ao assegurar a renovação compulsória.

O art. 45 da mesma lei é o argumento seguinte, e o mais forte deles. São nulas de pleno direito as cláusulas que visem elidir os objetivos da lei, notadamente as que afastem o direito à renovação ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto. Condicionar a renovação ao pagamento de nova res sperata é impor obrigação pecuniária para o exercício de um direito que a lei assegura.

Isso não torna a discussão automática. Se o empreendimento passou por expansão real, com nova ala, ampliação de estacionamento ou realocação da loja para área diferente, o empreendedor tem argumento para sustentar que existe cessão nova. A pergunta técnica não muda: o que está sendo cedido agora que não foi cedido antes.

Saída antecipada e restituição proporcional

Não existe direito automático à devolução quando o lojista decide fechar a loja antes do fim do prazo: ele contratou por um período, usou a estrutura durante parte dele e saiu por decisão própria. O que existe é discussão de proporcionalidade, e ela tem base concreta em três situações.

O que dá base ao pedido de devolução

• Rescisão por causa imputável ao empreendedor. Atraso na inauguração, mudança unilateral da localização da loja, alteração relevante do mix contratado ou não entrega das âncoras anunciadas na proposta comercial esvaziam a contrapartida da cessão. Nessa hipótese, a restituição proporcional ao período não usufruído é pedido consistente, apoiado na vedação ao enriquecimento sem causa do art. 884 do Código Civil.
• Valor expressamente vinculado ao prazo. Quando o instrumento amarra a res sperata à duração da locação, ou quando o empreendedor reconhece essa receita de forma diferida ao longo do contrato, a lógica proporcional já está dentro do próprio negócio. Ignorá-la na saída é incoerência que o contrato criou contra si mesmo.
• Cumulação com multa de rescisão. O art. 4º da Lei 8.245/91 impõe que a multa pela devolução antecipada seja reduzida na proporção do período já cumprido, e o art. 413 do Código Civil manda reduzir equitativamente a penalidade quando a obrigação foi cumprida em parte. Reter o valor integral da cessão e ainda cobrar multa cheia é a combinação que mais chega ao Judiciário.

O contrário também precisa ser dito. Cláusula expressa afirmando que o valor não é restituível é válida em boa parte dos contextos, e quem assinou sem negociar esse ponto começa a discussão em desvantagem. A hora de tratar de restituição é a assinatura, não a saída.

Como negociar o parcelamento na entrada

Res sperata é problema de fluxo de caixa antes de ser problema jurídico: vence durante a obra, quando a loja gasta e não fatura. O que costuma ser negociável, e raramente é pedido:

• Início das parcelas após a inauguração, e não na assinatura. O empreendedor recebe o mesmo valor, apenas deslocado no tempo, e o lojista atravessa a obra sem essa despesa.
• Número de parcelas alinhado ao prazo do contrato, o que reforça a leitura de que o valor remunera um período, e não o ato de entrar.
• Redução do valor em troca de aluguel mínimo maior ou de prazo mais longo. Res sperata é dinheiro de hoje, aluguel é dinheiro diluído, e a troca costuma interessar aos dois lados.
• Cláusula expressa de restituição proporcional nas hipóteses de atraso de inauguração, realocação e alteração do mix, com critério de cálculo escrito.
• Vedação expressa de nova cobrança na renovação, que converte uma discussão futura em cláusula presente.

O documento que assina a res sperata

Na maioria dos empreendimentos, a res sperata não está no contrato de locação. Está em instrumento apartado, de cessão de direito de uso, e é comum que venha acompanhado de notas promissórias assinadas pela empresa e avalizadas pelos sócios.

Esse detalhe muda a natureza do risco. A nota promissória é título executivo extrajudicial, na forma do art. 784, inciso I, do CPC, e circula com autonomia: o empreendedor executa o título sem discutir a locação, e o lojista passa à posição de embargante. Aval pessoal leva a cobrança para fora da pessoa jurídica.

Antes de assinar, três pontos do instrumento pedem leitura própria: o que ele descreve como objeto da cessão, se existe garantia pessoal e por qual valor, e se as hipóteses de devolução estão escritas ou apenas subentendidas.

O momento de tratar disso

O único momento em que a res sperata é de fato negociável é antes da assinatura, dentro do pacote de entrada, ao lado de aluguel mínimo, percentual sobre faturamento, degrau progressivo, carência de obra, prazo e garantia. Negociar item a item entrega ao empreendedor a escolha de onde ceder.

Depois disso restam dois marcos. O primeiro é a chegada da proposta de renovação com nova cobrança, quando o art. 45 da Lei 8.245/91 passa a ser o argumento central. O segundo é a decisão de encerrar a operação, quando o cálculo do que se deve, do que já se pagou e do que se pode compensar precisa estar pronto antes da conversa, e não depois da notificação.

Nos dois casos o trabalho começa pelo documento, e não pela tese: contrato de locação, escritura de normas gerais, o instrumento de cessão de uso e os títulos assinados junto com ele.