Cláusula de raio no contrato de shopping: o que é possível negociar

O contrato de shopping traz, em cláusula própria e raramente destacada na negociação de entrada, a proibição de o lojista operar outra unidade da mesma marca dentro de uma distância medida a partir do empreendimento. Um quilômetro, três, cinco, às vezes o município inteiro. A limitação vale durante toda a locação e, em vários instrumentos, sobrevive por meses depois da saída da loja.

Quem assina não repara. O problema aparece dois ou três anos adiante, quando a rede decide abrir o segundo ponto, encontra um endereço bom a dois quilômetros do mall e descobre que a expansão dispara multa, e às vezes rescisão, no instrumento em vigor.

A resposta honesta desagrada: a restrição vale. Quem a trata como nulidade evidente perde a única janela em que ela se resolve bem, a da entrada.

A cláusula de raio no contrato de shopping é válida

O art. 54 da Lei 8.245/91 prestigia o que lojista e empreendedor livremente pactuaram nas locações em shopping center, e daí vem o espaço contratual maior desse tipo de locação. O Código Civil reforça a posição: o art. 421-A presume paridade e simetria nos contratos empresariais, e o art. 3º, inciso VIII, da Lei 13.874/2019 assegura a livre estipulação nos negócios jurídicos empresariais paritários.

Vale conhecer a razão econômica que o outro lado invoca, porque é ela que costuma convencer o juiz. O empreendimento investe em mix, âncoras, marketing coletivo e estacionamento para gerar fluxo, e cobra do lojista um percentual sobre o faturamento que esse fluxo produz. O argumento dele é que uma loja da mesma marca na esquina captura parte desse público sem entrar no rateio nem no fundo de promoção. Saber disso muda a estratégia do lojista: atacar a restrição de frente esbarra nesse fundamento, discutir a medida dela não.

Prometer ao lojista que a cláusula de raio no contrato de shopping cai porque limita a liberdade de empreender é vender expectativa que a lei não sustenta. Ela cai, quando cai, por excesso concreto de redação, não por existir.

Raio de exclusão e exclusividade territorial não são a mesma coisa

O raio de exclusão obriga o lojista: ele não abre outra unidade dentro do perímetro. A exclusividade territorial obriga o empreendedor: ele não instala concorrente do mesmo segmento no mall, ou limita o número de operadores daquele ramo.

Os instrumentos padronizados quase sempre trazem a primeira obrigação e silenciam sobre a segunda. A mesma administração que proíbe o lojista de abrir a dois quilômetros pode instalar três concorrentes diretos no mesmo piso. Pedir reciprocidade costuma render mais na mesa do que atacar a restrição de frente, porque não discute a legitimidade dela, discute a assimetria.

O que a restrição de fato alcança

A cláusula de raio no contrato de shopping se decompõe em cinco elementos, e cada um é negociável de forma independente:

• Quem fica obrigado. O lojista, sempre. Redações agressivas alcançam sócios, controladas, coligadas e franqueados da mesma marca, convertendo limitação de operação em limitação de patrimônio familiar.
• O que fica proibido. Operar a mesma marca é o núcleo defensável. Previsões amplas vedam o mesmo ramo, expressão que, sem definição escrita, alcança muito mais do que a rede imagina no dia da assinatura.
• Onde. Distância linear em quilômetros é a fórmula usual. Limite por município ou por região metropolitana é o mais perigoso, porque não guarda relação com a área de influência do mall.
• Por quanto tempo. Durante a vigência da locação é o padrão que menos se discute. A sobrevida posterior, de seis a vinte e quatro meses, é a parte mais exposta ao argumento de excesso, e a contrapartida escrita é o que a segura.
• Com que consequência. Multa, rescisão por infração ou obrigação de encerrar a nova unidade. A diferença entre as três define o risco real da expansão.

O elemento que mais envelheceu mal é o canal. Textos escritos antes da consolidação do comércio eletrônico falam em instalar ou operar loja e nada dizem sobre dark store, quiosque, venda por marketplace ou entrega saída de um centro de distribuição dentro do perímetro.

Os limites de razoabilidade

Validade em tese não significa eficácia integral no caso concreto. O que se discute com chance real é a medida da obrigação, e o Código Civil dá os instrumentos. O art. 187 trata como ilícito o exercício de direito que excede manifestamente os limites impostos pelo fim econômico ou social, pela boa-fé e pelos bons costumes. O art. 122 veda a condição que sujeita o negócio ao puro arbítrio de uma das partes, o que interessa quando o instrumento deixa a anuência para a segunda loja na discricionariedade total do empreendimento. Na ponta da consequência, o art. 412 impede que a cláusula penal exceda o valor da obrigação principal, e o art. 413 determina a redução da penalidade manifestamente excessiva.

O art. 424, que considera nula, nos contratos de adesão, a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio, também é invocado nessas discussões, mas o alcance dele aqui é controvertido: enquadrar a locação em shopping como contrato de adesão é discutível justamente porque o art. 54 prestigia a livre pactuação e o art. 421-A presume paridade. É argumento a sustentar com o instrumento na mão, não premissa aceita de saída.

Quando a cláusula de raio no contrato de shopping perde força

• Quando a unidade já existia antes da assinatura e o empreendimento sabia disso.
• Quando o perímetro abrange praças que o empreendimento não atende, protegendo bem além do fluxo que o mall gera.
• Quando a sobrevida posterior à locação não tem contrapartida, porque encerrada a relação fica difícil apontar o fluxo que a restrição ainda protegeria.
• Quando a expressão mesmo ramo não está definida, e a redação genérica passa a ser interpretada contra quem a escreveu.
• Quando a multa incide sobre o faturamento de toda a rede, e não sobre o da unidade nova, o que a torna candidata à redução do art. 413.

Nenhum desses pontos opera sozinho: todos dependem de prova documental, planta de localização, área de influência, histórico de fluxo e a correspondência da negociação de entrada. São argumentos sobre a medida da obrigação, não garantia de resultado.

A leitura concorrencial e o que ela não resolve

O tema também tem dimensão de defesa da concorrência. A Lei 12.529/2011, no art. 36, define como infração à ordem econômica, independentemente de culpa, o ato que tenha por objeto ou possa produzir o efeito de limitar ou prejudicar a livre concorrência, dominar mercado relevante ou exercer de forma abusiva posição dominante. O CADE já examinou restrições de perímetro no varejo, e a análise é de regra da razão: pesam a posição do empreendimento no mercado relevante, a extensão da área, a duração da obrigação e o efeito de fechamento sobre novos entrantes.

O alcance prático disso para o lojista individual é limitado. A via é pública, lenta e voltada à conduta do empreendimento no mercado, não ao instrumento daquela loja. Representação ao órgão de defesa da concorrência não anula a previsão, não afasta a multa e não autoriza abrir a unidade e discutir depois. Serve como argumento de negociação e como contexto interpretativo em juízo.

Em Goiânia o argumento é mais difícil de sustentar do que em praça de empreendimento único, porque a cidade tem alternativa real de ponto, e alternativa reduz a chance de se reconhecer posição dominante. O mesmo dado fortalece a mesa: quem disputa operador com outros cinco tem menos margem para impor perímetro largo.

O que negociar antes de assinar

1. Trocar o limite político pela distância medida. Quilometragem em linha reta, com o número escrito, é melhor do que fronteira de município, que ignora a geografia do consumidor.
2. Definir o ramo. Marca, linha de produto ou atividade descrita com precisão, sob pena de a discussão futura ser sobre o sentido da palavra.
3. Excluir o que já existe. Unidades em operação na data da assinatura precisam sair da restrição por escrito, com endereço listado.
4. Tratar o canal digital. Site próprio, marketplace, aplicativo e entrega originada em outro endereço não podem ficar no silêncio.
5. Limitar o prazo à vigência. Sobrevida posterior ao fim da locação só se sustenta com contrapartida financeira declarada.
6. Pedir reciprocidade. Teto de operadores do mesmo ramo no empreendimento, ou exclusividade territorial interna por prazo determinado.
7. Calibrar a consequência. Multa proporcional ao período de infração e ao faturamento da unidade nova, com afastamento expresso da rescisão automática.

Nenhum desses pedidos é exótico, e a recusa de todos é informação por si: diz o quanto aquele empreendimento negocia nos dez anos seguintes.

O momento certo de tratar disso

Antes de assinar, sempre. É a única fase em que a redação ainda é texto, e não obrigação.

Depois, existe um segundo momento que quase ninguém aproveita: antes de fechar o segundo ponto. Com a expansão decidida e um instrumento antigo em vigor, o caminho é pedir anuência formal ou negociar a liberação dentro de uma renovação, e não abrir a loja e esperar a reação. Infração consumada muda a mesa de lugar: o lojista deixa de negociar uma exceção e passa a discutir uma multa.