Aluguel percentual sobre faturamento: como se calcula a base

A fatura do aluguel chega com duas linhas: o mínimo do mês e a diferença apurada sobre as vendas. O número da segunda linha vem de um relatório gerado pelo próprio empreendimento a partir dos dados fiscais que o equipamento da loja transmite, e quase nenhum lojista confere qual venda entrou naquela conta.

O contrato costuma resolver o ponto em uma frase: percentual sobre o faturamento bruto da loja. A operação, por sua vez, vende no balcão, pelo site da rede com entrega em casa, pelo site com retirada no shopping e em marketplace com estoque da unidade, além de aceitar devolução e troca por produto de preço diferente. Uma frase escrita antes de tudo isso existir precisa reger todas essas hipóteses.

O aluguel percentual sobre faturamento é uma conta simples com uma variável difícil, e a variável é a base. Ela se resolve muito melhor na redação da cláusula do que em juízo.

Como funciona o aluguel percentual sobre faturamento

O modelo padrão da locação em shopping combina duas parcelas: um aluguel mínimo, fixo e reajustável, e um percentual sobre o faturamento bruto da loja, pagando-se o maior dos dois ou o mínimo acrescido da diferença, conforme a redação. O art. 54 da Lei 8.245/91 prestigia o que lojista e empreendedor livremente pactuaram nessa relação, e é dele que vem a validade da estrutura. Quem promete ao lojista que o aluguel percentual sobre faturamento é ilegal está vendendo expectativa que a lei não sustenta.

O percentual em si raramente é o que se discute: ele varia por segmento e por posição da loja e sai da negociação em número redondo. A disputa real está na base de cálculo. Meio ponto a mais no percentual pesa menos do que um canal inteiro de vendas incluído na base.

O que entra e o que não entra na base de cálculo

Faturamento bruto não é o que a loja recebe

Faturamento bruto, nesses contratos, é o preço de venda das mercadorias e dos serviços prestados na loja ou a partir dela, antes de qualquer dedução. Os tributos embutidos no preço, como o ICMS e o ISS, permanecem na base, e a redação usual, “sem qualquer dedução de espécie alguma”, existe para produzir esse efeito. É cláusula válida, e quem a assinou não a afasta depois com alegação genérica de desequilíbrio: o art. 421-A do Código Civil presume paridade e simetria nos contratos empresariais e trata a revisão como excepcional. A presunção é relativa e cede diante de elementos concretos, mas afastá-la exige prova, não retórica.

O que se negocia é o rol de exclusões. Costumam ficar de fora, quando o contrato é bem escrito:

• vendas canceladas, devolvidas e estornadas, inclusive por contestação de cartão;
• transferência de mercadoria entre lojas da mesma rede, que não é venda;
• alienação de bens do ativo da loja, como balcões, prateleiras e equipamentos;
• valores apenas transitados, como frete repassado à transportadora, recarga de celular e garantia estendida em que a loja é intermediária remunerada por comissão;
• gorjeta destinada aos empregados na operação de alimentação, que não é receita do estabelecimento;
• vale-presente na emissão, para que o mesmo negócio não seja computado duas vezes, na compra do vale e no resgate.

Nenhuma dessas exclusões é automática. No silêncio da cláusula, a cobrança vem pela leitura literal, e derrubá-la depois custa ao lojista uma discussão que duas linhas escritas no contrato teriam evitado.

O canal digital, que a redação antiga não previu

Venda retirada na loja e aluguel percentual sobre faturamento

Contrato assinado há oito ou dez anos define faturamento como o das vendas realizadas na loja. A operação de hoje produz pelo menos cinco situações: balcão, pedido do site com retirada no shopping, pedido do site entregue a partir do estoque da unidade, marketplace faturado pelo CNPJ da loja e aplicativo de entrega. Cada uma admite enquadramento diferente, e nenhuma está escrita no contrato.

Os critérios em disputa são quatro: onde o pedido foi originado, de qual estoque a mercadoria saiu, onde ela foi entregue e qual CNPJ emitiu a nota fiscal. O empreendedor tende a defender os dois últimos, porque ampliam a base de cálculo, e sustenta que a retirada no shopping se aproveita do fluxo do empreendimento. Não existe solução assentada para o contrato omisso, e é exatamente por isso que deixar o ponto em aberto é o pior negócio disponível para o lojista.

O que se negocia, portanto, não é o enquadramento, é o preço dele: percentual reduzido para venda originada fora da loja, teto de contribuição por canal e exclusão expressa do marketplace de terceiro.

Quando o contrato é omisso e a discussão chega ao Judiciário, dois dispositivos socorrem o lojista. O art. 113, parágrafo 1º, inciso IV, do Código Civil, na redação da Lei 13.874/2019, manda atribuir ao negócio o sentido mais benéfico à parte que não redigiu o dispositivo, se identificável. O art. 423 determina a interpretação mais favorável ao aderente diante de cláusula ambígua ou contraditória em contrato de adesão, e o alcance dele aqui é controvertido: enquadrar a locação em shopping como contrato de adesão é discutível justamente porque o art. 54 prestigia a livre pactuação e o art. 421-A presume paridade. São argumentos de interpretação, não garantia de resultado, e valem menos do que uma frase clara escrita antes da assinatura.

Devoluções, trocas e cancelamentos

A devolução gera divergência silenciosa porque o efeito dela é temporal: a venda entra na apuração de um mês e a devolução acontece no seguinte. No canal digital, o prazo de sete dias do direito de arrependimento do art. 49 do Código de Defesa do Consumidor, que alcança a compra feita fora do estabelecimento comercial, empurra boa parte dessas devoluções para depois do fechamento da apuração. Na venda de balcão não existe arrependimento legal, e a devolução decorre da política comercial da rede, mas o efeito sobre a conta é o mesmo. Sem cláusula que autorize o abatimento no período subsequente, o lojista paga percentual sobre venda que deixou de existir.

A troca tem problema equivalente. Se o cliente devolve um produto e leva outro, e as duas operações são registradas como venda, a base de cálculo dobra sobre um único negócio. A cláusula precisa dizer que, na troca, só a diferença de preço integra o faturamento.

A inadimplência do crediário próprio segue outra lógica, e a resposta honesta desagrada: a venda faturada e não recebida costuma permanecer na base, porque o risco de crédito é de quem vendeu a prazo. Retirá-la depende de negociação, não de tese.

Como conferir a conta

O empreendimento apura o faturamento por transmissão de dados do equipamento fiscal ou por declaração mensal do lojista, e o contrato quase sempre dá ao shopping o direito de auditar os livros da loja sem prever o inverso, o que já é item de negociação.

A conferência que funciona é comparativa: mês a mês, o faturamento apurado nos arquivos fiscais da própria loja contra a base sobre a qual o percentual foi cobrado. As divergências recorrentes são de enquadramento, não de fraude: canal digital incluído sem previsão contratual, devolução não abatida, frete repassado computado como receita, vale-presente contado duas vezes.

Havendo divergência, o caminho é a notificação instruída com memória de cálculo, e não a retenção. Deixar de pagar não abre negociação, abre ação de despejo por falta de pagamento, cuja purgação da mora é regida pelo art. 62 da Lei 8.245/91. Se o impasse persiste, a consignação em pagamento e a ação de exigir contas do art. 550 do CPC preservam a posição contratual, com a ressalva de que a segunda depende de demonstrar o dever de prestar contas, que aqui nasce da própria cláusula que entrega ao empreendedor a apuração do faturamento.

Como redigir a cláusula hoje

Uma cláusula de aluguel percentual sobre faturamento escrita para a operação atual precisa fechar, no mínimo:

• a definição de faturamento bruto, com rol expresso de exclusões;
• o tratamento de cada canal, por origem do pedido, estoque de saída, local de entrega e CNPJ emissor;
• o abatimento de devoluções, cancelamentos e estornos no período seguinte, e a regra da troca por diferença;
• a periodicidade da apuração, o prazo de declaração e os documentos que a instruem;
• o prazo e a forma de contestação da conta, com correção do erro em favor das duas partes;
• a auditoria recíproca, com sigilo e limite de escopo;
• a relação entre aluguel mínimo e percentual, e o que ocorre quando o percentual supera o mínimo de forma constante.

O último item é o mais esquecido. Percentual que ultrapassa o mínimo todos os meses indica remuneração calibrada para um cenário que a loja superou, e um gatilho contratual de renegociação evita que o assunto só apareça na renovação.

Quando revisar a cláusula

Antes de assinar, sempre, porque é o único momento em que definir a base de cálculo custa apenas o trabalho de escrevê-la.

Depois, três marcos. A janela da renovatória, entre um ano e seis meses antes do fim do contrato, na forma do art. 51, parágrafo 5º, da Lei 8.245/91, quando toda a estrutura de aluguel volta à mesa. O momento em que o canal digital passa a responder por parcela relevante das vendas, porque é quando a cláusula antiga produz efeito que ninguém pactuou. E o terceiro ano de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor, a partir do qual o art. 19 da mesma lei admite, não havendo acordo entre as partes, a revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado.