Direito civil e empresarial Distrato de imóvel na planta e devolução de valores
Distrato é o desfazimento do contrato de compra de imóvel na planta por iniciativa do comprador. Desde a Lei 13.786/2018, a incorporadora pode reter até 25% do que foi pago, ou até 50% quando o empreendimento está submetido a patrimônio de afetação. Fora dessas faixas, e fora das hipóteses em que a culpa é da construtora, a retenção é abusiva e o valor volta.
Como funciona o distrato de imóvel na planta e o que volta para o comprador
Quem compra na planta compra por vários anos. Emprego muda, juros mudam, a família muda, e uma parcela que cabia no orçamento em 2023 pode não caber em 2026. O distrato existe para essa situação, e desde a Lei 13.786/2018 ele tem regra escrita, o que encerrou boa parte da loteria que existia antes, quando cada contrato previa uma retenção diferente e os tribunais arbitravam caso a caso.
A regra hoje está nos arts. 67-A e seguintes da Lei 4.591/64. Desfeito o contrato por iniciativa do adquirente, a incorporadora devolve o que recebeu, podendo reter até 25% da quantia paga, além da corretagem. Se o empreendimento estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação, a retenção pode chegar a 50%. São tetos, e o contrato pode prever menos; o que ele não pode é prever mais.
O prazo de devolução também é legal, e é onde muita construtora ainda erra. Sem patrimônio de afetação, o valor sai em até 180 dias contados do desfazimento. Com afetação, sai em até 30 dias após o habite-se. Cláusula que condiciona a devolução à revenda da unidade a terceiro é das mais comuns e das mais frágeis, porque transfere ao comprador um risco que é da atividade da incorporadora.
Existe uma diferença que muda tudo e é frequentemente confundida: culpa. Quando quem descumpre é a construtora, por atraso ou por vício, não há distrato por iniciativa do comprador, há resolução por inadimplemento dela, e aí a devolução é integral e sem retenção. Aceitar um "distrato amigável" com retenção de 25% num caso que era de atraso é abrir mão de um quarto do que se pagou.
Como distrato de imóvel na planta se comporta em Goiás e no TJGO
Em Goiânia, a maioria dos lançamentos recentes de médio e alto padrão foi estruturada com patrimônio de afetação, o que empurra o teto de retenção para 50% e adia a devolução para depois do habite-se. Isso muda a conversa de forma concreta: em empreendimento afetado, o comprador que desiste no meio da obra pode esperar anos pelo dinheiro, e a negociação de um distrato de imóvel na planta passa a valer mais do que a discussão judicial sobre o percentual. Conferir no registro de imóveis se o empreendimento está de fato afetado é o primeiro passo, e é um passo que quase ninguém dá antes de assinar o distrato: a averbação existe na matrícula e define o regime aplicável. Nas Varas Cíveis da comarca de Goiânia, a discussão que mais aparece não é o teto legal, é a cláusula que amarra a devolução à revenda da unidade.
Como atuamos
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Conferência do regime do empreendimento
Puxamos a matrícula e verificamos se há averbação de patrimônio de afetação, porque é ela que define o teto de retenção e o prazo de devolução. Esse dado não vem do que a construtora informa, vem do registro, e a diferença entre 25% e 50% costuma ser a maior cifra em jogo.
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Apuração do que é retenção e do que é cobrança indevida
Separamos o percentual legal das demais deduções lançadas na planilha: taxa de administração, cláusula penal cumulativa, correção aplicada depois do desfazimento e encargos de intermediação já pagos à parte. É comum a retenção efetiva superar o teto por soma de rubricas, e não pelo percentual declarado.
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Definição do enquadramento correto
Verificamos se o caso é mesmo de distrato por iniciativa do comprador ou de resolução por culpa da construtora, hipótese em que não há retenção nenhuma. É o ponto que mais muda o resultado financeiro e o que mais se perde quando se aceita a minuta apresentada.
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Negociação da minuta
Renegociamos prazo, percentual e forma de pagamento antes da assinatura. Distrato assinado é transação, e desfazê-lo depois exige demonstrar vício de consentimento ou nulidade de cláusula, o que é possível mas bem mais trabalhoso do que negociar antes.
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Ação de restituição
Não havendo acordo razoável, ajuizamos a ação de resolução com restituição, impugnando as cláusulas que extrapolam a lei e pedindo a devolução na forma e no prazo legais. Quando já houve distrato assinado com cláusula nula, discutimos a nulidade daquela cláusula específica, preservando o restante.
Erros que custam caro
O que vemos com mais frequência em quem chega ao escritório tarde demais.
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Assinar a minuta que a construtora manda
A minuta é redigida pelo departamento jurídico da incorporadora e costuma somar rubricas até chegar bem acima do teto legal. Assinar antes de conferir a conta é o erro mais caro e o mais frequente.
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Parar de pagar para forçar o distrato
Interromper as parcelas sem formalizar nada coloca o comprador em mora e muda o enquadramento a favor da construtora, que passa a discutir inadimplemento do adquirente. A saída se formaliza, não se abandona.
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Tratar atraso de obra como desistência
Aceitar retenção num caso em que a construtora estava em mora converte um direito à devolução integral em perda de um quarto ou metade do valor pago. O enquadramento precisa ser decidido antes da conversa sobre percentual.
Perguntas frequentes
Dúvidas recorrentes sobre distrato e devolução de valores.
Quanto a construtora pode reter no distrato de imóvel na planta?
Até 25% da quantia paga, como regra, e até 50% quando o empreendimento está submetido a patrimônio de afetação, na forma dos arts. 67-A e 43-A da Lei 4.591/64. São tetos: o contrato pode prever percentual menor, nunca maior. A corretagem já paga também pode ser retida, mas precisa estar demonstrada.
Em quanto tempo a construtora precisa devolver o dinheiro?
Sem patrimônio de afetação, em até 180 dias contados do desfazimento do contrato. Com patrimônio de afetação, em até 30 dias após a expedição do habite-se do empreendimento. Cláusula que condiciona a devolução à revenda da unidade a terceiro não encontra apoio na lei.
Meu contrato é de antes da Lei 13.786/2018. Qual regra vale?
Contratos anteriores seguem sendo analisados pelo Código de Defesa do Consumidor e pela jurisprudência formada antes da lei, que costumava admitir retenção em faixa inferior à atual. Por isso a data de assinatura é um dos primeiros dados que conferimos: ela pode ser favorável ao comprador.
Já assinei o distrato. Ainda dá para discutir?
Dá, quando alguma cláusula é nula, como a que retém acima do teto legal ou condiciona a devolução a evento futuro e incerto. A transação em si costuma ser preservada, e o que se discute é a cláusula específica. É mais trabalhoso do que negociar antes, mas não é caso perdido.
