Direito civil e empresarial Due diligence imobiliária em Goiânia: o que conferir antes de comprar
Due diligence imobiliária é o exame do imóvel e do vendedor antes do negócio, feito sobre a matrícula atualizada, as certidões pessoais de quem vende e os débitos que acompanham a coisa. Ela existe para responder uma pergunta só: o comprador vai receber a propriedade livre, ou vai herdar um problema que já existia e que a escritura não apaga.
O que examina uma due diligence imobiliária em Goiânia
Comprar imóvel no Brasil é assumir o que vem com ele. Algumas dívidas seguem a coisa e não a pessoa: IPTU, taxa condominial e contribuição de melhoria alcançam o novo proprietário independentemente de quem as gerou. Outras nascem da situação de quem vende, e são as mais perigosas, porque não aparecem na matrícula e só se revelam nas certidões pessoais do vendedor.
O risco central tem nome técnico e consequência drástica. Se o vendedor já respondia a ação capaz de reduzi-lo à insolvência quando alienou o bem, a venda pode ser declarada ineficaz por fraude à execução, e o imóvel volta a responder pela dívida dele. O comprador que pagou perde o bem e vira credor de quem já era insolvente, o que costuma significar perder tudo. A Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça condiciona o reconhecimento da fraude à averbação na matrícula ou à prova de má-fé do adquirente, e é justamente por isso que a diligência importa: quem conferiu e guardou as certidões documenta a própria boa-fé.
Há ainda a camada registral, que é onde os problemas mais caros se escondem em silêncio. Matrícula com construção não averbada, área que diverge do projeto aprovado, imóvel ainda em nome do espólio, usufruto vitalício sem anuência do usufrutuário, alienação fiduciária não baixada, penhora averbada e cláusula de inalienabilidade. Nenhum desses itens impede a assinatura de um contrato particular, e todos impedem ou atrasam o registro, que é o ato que efetivamente transfere a propriedade pelo artigo 1.245 do Código Civil.
Na compra de imóvel na planta a diligência muda de foco e passa a ser sobre quem constrói: registro da incorporação na forma da Lei 4.591/64, existência de patrimônio de afetação, histórico de entrega da construtora e situação econômica dela. É o exame que distingue o atraso administrável do empreendimento que não vai sair, e ele só tem valor se for feito antes da assinatura, quando ainda existe a opção de não comprar.
Como due diligence imobiliária em Goiânia se comporta em Goiás e no TJGO
Goiânia tem duas realidades imobiliárias que exigem diligências diferentes. A primeira é a da verticalização acelerada do Setor Bueno, do Jardim Goiás, do Setor Marista e do eixo da Avenida T-63, onde o produto é apartamento em incorporação e o exame recai sobre o registro da incorporação, o patrimônio de afetação e a saúde da construtora. A segunda é a dos bairros consolidados e da região metropolitana, onde circula um estoque grande de imóveis com histórico registral imperfeito: construção erguida e nunca averbada, desdobro informal de lote, inventário não concluído e posse antiga sem título. Uma due diligence imobiliária em Goiânia que se limite a pedir a matrícula não alcança nenhum dos dois cenários. A conferência útil combina a matrícula atualizada do Cartório de Registro de Imóveis competente, as certidões de distribuição cível, fiscal, executiva e trabalhista do vendedor e do cônjuge nas Justiças Estadual e Federal, a certidão negativa de débitos do município e a declaração do condomínio, quando houver, e ela precisa ser feita em janela próxima à assinatura, porque certidão vencida não prova nada sobre o dia do negócio.
Como atuamos
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Matrícula atualizada e cadeia dominial
Partimos da matrícula emitida em data recente, não da cópia que o vendedor entrega, e lemos a cadeia de transmissões para trás. É nesse retrospecto que aparecem inventário não concluído, transmissão sem outorga conjugal e ônus que ninguém mencionou na negociação.
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Certidões do vendedor e do cônjuge
Distribuição cível, execução fiscal, trabalhista e federal, nas comarcas onde o vendedor reside e atua, além da certidão de protesto. É o bloco que revela risco de fraude à execução, e é também o que documenta a boa-fé do comprador para os efeitos da Súmula 375 do STJ.
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Débitos que acompanham o imóvel
IPTU, taxas municipais, condomínio e eventual contribuição de melhoria. Pedimos declaração do síndico ou da administradora sobre débitos e sobre rateio extraordinário aprovado e ainda não lançado, que é a despesa que mais surpreende comprador depois da posse.
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Conformidade física e registral
Comparação entre a área registrada, o projeto aprovado na prefeitura e o que existe construído. Divergência aqui não impede a compra, mas define quem vai pagar a regularização e quanto ela custa, e isso tem de entrar no preço e não aparecer depois.
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Parecer e desenho da garantia contratual
Entregamos um parecer que classifica cada achado como impeditivo, ajustável ou aceitável, e desenhamos as cláusulas que tratam o que for ajustável: retenção de parte do preço, condição suspensiva até a baixa de um ônus, declarações do vendedor e responsabilidade por passivo anterior.
Erros que custam caro
O que vemos com mais frequência em quem chega ao escritório tarde demais.
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Pedir só a matrícula
A matrícula descreve o imóvel, não o vendedor. O risco mais grave de todos, a fraude à execução, nasce da situação pessoal de quem vende, e só aparece nas certidões de distribuição, que muitas vezes nem estão averbadas na matrícula.
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Fazer a conferência depois de pagar o sinal
Diligência feita com o dinheiro já entregue deixa de ser decisão e vira notícia. O valor do exame está exatamente na janela em que ainda cabe desistir, renegociar o preço ou condicionar o pagamento à solução de um achado.
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Confiar na escritura como se fosse registro
Escritura é título, registro é transferência. Pelo artigo 1.245 do Código Civil, enquanto não se registra o título, o alienante continua sendo o dono, e o imóvel segue respondendo pelas dívidas dele.
Perguntas frequentes
Dúvidas recorrentes sobre due diligence imobiliária.
O que inclui uma due diligence imobiliária em Goiânia?
A matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente, a leitura da cadeia dominial, as certidões de distribuição cível, fiscal, executiva e trabalhista do vendedor e do cônjuge nas Justiças Estadual e Federal, a certidão de protesto, a certidão negativa de débitos municipais, a declaração de débitos e rateios do condomínio e a comparação entre área registrada e projeto aprovado. Na compra na planta acrescenta-se o exame do registro da incorporação, do patrimônio de afetação e da situação da construtora.
Comprei um imóvel e apareceu penhora antiga. Perco o bem?
Não necessariamente, e a Súmula 375 do STJ é o ponto de apoio: o reconhecimento de fraude à execução depende de averbação da constrição na matrícula ou de prova de má-fé do adquirente. Quem conferiu certidões na época da compra e guardou o conjunto tem como demonstrar boa-fé. Quem não conferiu discute em posição muito pior, porque a diligência omitida costuma ser lida como desinteresse deliberado em saber.
Quem compra assume as dívidas de IPTU e de condomínio do antigo dono?
Em regra sim, porque são obrigações que acompanham o imóvel e não a pessoa. O comprador responde perante o município e o condomínio e depois cobra do vendedor, o que só tem utilidade se o vendedor tiver patrimônio. Por isso o levantamento desses débitos entra na diligência e o valor apurado se resolve no preço, por retenção ou por quitação na própria escritura.
Vale a pena fazer due diligence em imóvel de leilão?
Vale mais do que em qualquer outro caso, e o exame é diferente. Além da matrícula e das certidões, examina-se o edital, a natureza da execução, a existência de ação anulatória do leilão, a situação de ocupação do imóvel e quem responde pelos débitos anteriores conforme o que o edital estabelece. Arrematação tem prazo curto e não admite arrependimento, então a conferência precisa estar pronta antes do lance.
