Direito civil e empresarial Advogado para compra e venda de imóveis em Goiânia
A segurança de uma compra de imóvel se decide antes da assinatura, na conferência da matrícula atualizada e da situação de quem vende. Penhora, usufruto, ação em curso contra o vendedor ou dívida condominial acompanham o imóvel ou podem desfazer o negócio anos depois. O contrato bem redigido e o registro concluído são o que transformam pagamento em propriedade.
O que confere um advogado para compra e venda de imóveis antes da assinatura
Comprar imóvel é a maior transação da vida da maioria das pessoas, e é feita com uma fração da cautela que se dedica a decisões bem menores. O ritual usual é conhecer o imóvel, negociar o preço, assinar o que a imobiliária apresenta e pagar. O que fica de fora desse ritual é justamente onde moram os problemas: a matrícula, a situação pessoal de quem vende e as obrigações que seguem o imóvel independentemente de quem seja o dono.
A matrícula atualizada conta a história do bem e é o documento que importa. Nela aparecem hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, servidão, indisponibilidade e as sucessivas transmissões. Escritura antiga, IPTU em dia e contrato bonito não substituem essa leitura. Vale lembrar a regra básica do sistema brasileiro: no direito civil, só transfere a propriedade de imóvel o registro na matrícula. Contrato assinado e pago gera direito pessoal contra o vendedor, não propriedade.
A segunda frente de conferência é o vendedor. Certidões de distribuição cível, execução fiscal e trabalhista revelam ações capazes de atingir o negócio. A hipótese mais conhecida é a fraude à execução: alienação feita quando já corria demanda capaz de levar o vendedor à insolvência pode ser declarada ineficaz, e o comprador de boa-fé se vê discutindo a própria aquisição anos depois. Certidão custa pouco e é o que sustenta a boa-fé do adquirente.
Há ainda as obrigações que acompanham o imóvel, e não a pessoa. A dívida de cota condominial é o exemplo clássico: por ser obrigação propter rem, o comprador responde pelo débito anterior e depois cobra de quem devia, se conseguir. O mesmo raciocínio vale para IPTU. Por isso a declaração de quitação condominial e a certidão negativa municipal entram na conferência antes do pagamento, não depois.
Como advogado para compra e venda de imóveis em Goiânia se comporta em Goiás e no TJGO
O mercado de Goiânia tem duas características que pesam nessa conferência. A primeira é o volume de imóveis em condomínio vertical e em loteamento fechado, o que torna a certidão de quitação condominial peça obrigatória e não detalhe: em prédio com histórico de obra de fachada ou reforma estrutural, há rateio extraordinário em curso que passa ao comprador junto com as chaves. A segunda é a quantidade de negócios ainda formalizados por contrato particular não registrado, herança do período de expansão acelerada da cidade, que gera cadeias de transmissão em que o vendedor da vez não é o titular da matrícula. Para quem procura um advogado para compra e venda de imóveis em Goiânia, essas duas verificações, a quitação do condomínio e a correspondência entre quem vende e quem consta no registro, resolvem a maior parte dos problemas antes que eles existam.
Como atuamos
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Due diligence da matrícula e do imóvel
Analisamos a certidão de matrícula atualizada e as certidões municipais, verificando ônus, gravames, averbação de construção, correspondência entre a descrição registral e o imóvel real, e a existência de rateio extraordinário em andamento no condomínio.
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Conferência da situação do vendedor
Levantamos certidões de distribuição cível, fiscal e trabalhista, além da situação conjugal e sucessória de quem vende. O objetivo é afastar fraude à execução e fraude contra credores, que são as duas causas mais comuns de anulação de compra anos depois da posse.
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Redação ou revisão do contrato
Escrevemos a promessa de compra e venda com o que a minuta padrão costuma omitir: destino do sinal em cada hipótese de desfazimento, prazo e responsabilidade pela escritura e pelo registro, repasse de despesas, condição suspensiva de financiamento e consequência objetiva do atraso de cada parte.
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Condução até escritura e registro
Acompanhamos a lavratura no tabelionato, o recolhimento do ITBI e o registro na matrícula, que é o ato que efetivamente transfere a propriedade. Negócio que para na escritura sem registrar deixa o comprador exposto exatamente ao risco que a conferência buscava evitar.
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Litígio quando o negócio trava
Havendo descumprimento, atuamos na adjudicação compulsória para obter a escritura, na rescisão com devolução e perdas e danos, ou na defesa de quem é cobrado indevidamente. Também discutimos a retenção de sinal, que raramente está clara no contrato padrão.
Erros que custam caro
O que vemos com mais frequência em quem chega ao escritório tarde demais.
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Confiar na escritura e não registrar
Escritura lavrada e não registrada não transfere a propriedade. Enquanto o registro não sai, o imóvel continua respondendo por dívidas do vendedor, e a surpresa costuma chegar por mandado de penhora.
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Pagar o sinal antes de conferir a matrícula
O sinal é pago justamente no momento em que a conferência ainda não foi feita, e recuperá-lo depois depende de cláusula que quase nunca está escrita. A certidão sai em dias e custa uma fração do sinal.
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Ignorar a dívida de condomínio
Débito condominial acompanha o imóvel, não o antigo dono. Comprador que não exige declaração de quitação assume a dívida e passa a ser o cobrado, restando-lhe apenas o direito de regresso contra quem já gastou o dinheiro.
Perguntas frequentes
Dúvidas recorrentes sobre compra e venda de imóveis.
Por que contratar um advogado para compra e venda de imóveis em Goiânia?
Porque a conferência que evita o problema acontece antes da assinatura e não é feita pela imobiliária, que representa a venda. Matrícula atualizada, certidões do vendedor, quitação condominial e uma minuta que preveja o desfazimento custam pouco perto do valor da transação e resolvem a maior parte dos riscos.
Sou dono do imóvel só com o contrato assinado?
Não. O contrato gera direito contra o vendedor, mas a propriedade de imóvel se transfere pelo registro na matrícula. Até lá o bem continua no patrimônio do vendedor e pode ser alcançado por dívidas dele, inclusive por penhora em processos de que o comprador nunca ouviu falar.
Quem paga a dívida de condomínio anterior à compra?
O imóvel responde, e na prática quem paga é o novo proprietário, porque a cota condominial é obrigação que acompanha o bem. Por isso a declaração de quitação emitida pelo condomínio deve ser exigida antes do pagamento, junto com a informação sobre rateio extraordinário em curso.
O vendedor desistiu depois do sinal. O que posso fazer?
Depende do que o contrato prevê e da natureza do sinal. Havendo arras confirmatórias, é possível exigir o cumprimento com adjudicação compulsória da escritura ou pedir a devolução em dobro, conforme o caso. É exatamente a hipótese que a minuta padrão costuma deixar sem tratamento.
