Direito civil e empresarial Cobrança de cotas condominiais e inadimplência no condomínio
A cota condominial em atraso é título executivo extrajudicial desde o Código de Processo Civil de 2015, o que permite a execução direta, sem a fase de conhecimento. Os acessórios têm teto legal: juros de 1% ao mês e multa de 2% sobre o débito, na forma do art. 1.336, parágrafo 1º, do Código Civil. Por ser obrigação que acompanha o imóvel, a dívida pode levar à penhora da própria unidade.
Como funciona a cobrança de cotas condominiais em atraso
Inadimplência em condomínio não é problema de um morador, é problema de caixa coletivo. O orçamento condominial é rateado e fechado: o que um deixa de pagar, os demais cobrem, seja por rateio extraordinário, seja por corte de serviço. Por isso a cobrança não é uma escolha discricionária do síndico, é dever de administração, e a omissão prolongada pode configurar falha na gestão.
A ferramenta melhorou muito com o Código de Processo Civil de 2015, que incluiu a cota condominial entre os títulos executivos extrajudiciais, desde que documentalmente comprovada. Na prática, isso elimina a ação de cobrança pelo rito comum e permite ir direto à execução, com citação para pagar em três dias sob pena de penhora. O ganho de tempo é substancial, e o efeito dissuasório também.
Os acessórios têm limite, e é um limite que muitos condomínios ultrapassam sem perceber. O art. 1.336, parágrafo 1º, do Código Civil fixa juros de 1% ao mês, salvo se a convenção previr outro percentual, e multa de até 2% sobre o débito. Convenção antiga que prevê multa de 10% ou 20%, herdada do regime anterior à vigência do Código, não prevalece, e cobrança acima do teto abre discussão que atrasa justamente o que se queria acelerar.
O ponto que dá força à cobrança é a natureza da obrigação. A cota condominial é obrigação propter rem, isto é, acompanha o imóvel e não a pessoa. Isso significa que a unidade responde pela dívida, e a jurisprudência admite a penhora do imóvel mesmo quando ele é bem de família, porque a Lei 8.009/90 excepciona expressamente a cobrança de contribuições condominiais. É a razão pela qual a execução condominial costuma ser efetiva mesmo contra devedor sem outro patrimônio.
Como cobrança de cotas condominiais se comporta em Goiás e no TJGO
Nos condomínios de Goiânia, a inadimplência tem comportamento sazonal reconhecível: sobe no primeiro trimestre, quando IPTU, material escolar e seguro concorrem com o orçamento doméstico, e sobe de novo quando o prédio aprova rateio extraordinário para obra de fachada ou de impermeabilização, situação frequente no estoque de edifícios entregues na expansão vertical das últimas duas décadas. Essa previsibilidade permite política de cobrança escalonada em vez de reativa, e é o que separa o condomínio que recupera do que acumula. Uma cobrança de cotas condominiais bem estruturada em Goiânia começa pela conferência da convenção contra os tetos do Código Civil, porque muitas convenções da cidade são anteriores a 2002 e ainda preveem multa incompatível com a lei vigente. As execuções seguem para as Varas Cíveis da comarca, e a penhora da própria unidade continua sendo o instrumento de maior eficácia.
Como atuamos
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Conferência da convenção e da planilha
Antes de executar, ajustamos a memória de cálculo aos tetos legais de juros e multa e conferimos a regularidade da aprovação orçamentária e do rateio extraordinário. Planilha que cobra acima do permitido converte execução rápida em discussão longa.
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Cobrança administrativa escalonada
Estruturamos a régua de cobrança antes do processo: comunicado, notificação formal e proposta objetiva de parcelamento por faixa de atraso. Boa parte da inadimplência de condomínio é circunstancial e se resolve nessa etapa, com custo baixo para os dois lados.
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Execução de título extrajudicial
Ajuizamos a execução instruída com convenção, atas de aprovação de orçamento, demonstrativo do débito e comprovação da cota. Citado, o devedor tem três dias para pagar, sob pena de penhora, e o rito dispensa a fase de conhecimento.
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Penhora e expropriação
Não havendo pagamento, buscamos a penhora da própria unidade, possível mesmo em bem de família por exceção expressa da Lei 8.009/90, além de penhora de valores e de aluguéis quando a unidade está locada. Acompanhamos a avaliação e a fase de expropriação.
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Defesa do condômino
Do outro lado, atuamos na impugnação de cobrança que extrapola os tetos legais, na discussão de rateio aprovado sem quórum válido e na revisão de valores cobrados de quem adquiriu a unidade e recebeu débito anterior sem informação.
Erros que custam caro
O que vemos com mais frequência em quem chega ao escritório tarde demais.
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Cobrar a multa prevista na convenção antiga
Convenções anteriores ao Código Civil de 2002 costumam prever multa de 10% ou 20%. O teto atual é de 2%, e insistir no percentual antigo entrega ao devedor uma tese de defesa que trava a execução.
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Deixar a dívida acumular sem notificação
Síndico que evita o desgaste da cobrança transfere o problema para a gestão seguinte com o valor multiplicado e a chance de recuperação menor. Cobrança formal precoce é também proteção do próprio síndico.
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Constranger o devedor publicamente
Divulgar nome em mural, restringir uso de área comum ou impedir acesso gera dano moral contra o condomínio e converte uma cobrança legítima em condenação. A via é a execução, não a exposição.
Perguntas frequentes
Dúvidas recorrentes sobre cobrança de cotas condominiais.
Como funciona a cobrança de cotas condominiais em atraso?
Pela execução de título extrajudicial, já que o Código de Processo Civil de 2015 atribuiu essa natureza à cota condominial documentalmente comprovada. O devedor é citado para pagar em três dias, sob pena de penhora, sem necessidade de uma ação de conhecimento prévia.
Quanto o condomínio pode cobrar de juros e multa?
Juros de 1% ao mês, salvo previsão diversa na convenção, e multa de até 2% sobre o débito, conforme o art. 1.336, parágrafo 1º, do Código Civil. Percentuais superiores previstos em convenções antigas não prevalecem sobre o teto legal vigente.
O apartamento pode ser penhorado por dívida de condomínio?
Pode. A impenhorabilidade do bem de família prevista na Lei 8.009/90 tem exceção expressa para a cobrança de contribuições condominiais do próprio imóvel. É o que torna a execução condominial eficaz mesmo contra devedor que não possui outros bens.
Comprei um apartamento com dívida de condomínio. Quem paga?
Como a cota é obrigação que acompanha o imóvel, o adquirente responde perante o condomínio e depois cobra do antigo proprietário em ação de regresso. Por isso a declaração de quitação condominial deve ser exigida antes de fechar a compra.
