Direito civil e empresarial Advogado para financiamento imobiliário e leilão extrajudicial
No financiamento com alienação fiduciária da Lei 9.514/97, a propriedade fica com o credor até a quitação, e o inadimplemento leva a um procedimento extrajudicial rápido: intimação para purgar a mora em quinze dias, consolidação da propriedade e leilão. Os prazos são curtos e a defesa depende de agir dentro deles ou de demonstrar vício no próprio procedimento.
Quando procurar um advogado para financiamento imobiliário em dificuldade
A alienação fiduciária mudou a lógica do financiamento imobiliário no Brasil. No modelo antigo, da hipoteca, o banco precisava de ação judicial para executar a garantia, e isso levava anos. Na Lei 9.514/97, o devedor transfere a propriedade resolúvel ao credor e fica com a posse direta: quitada a dívida, a propriedade retorna; não quitada, o credor consolida a propriedade em seu nome por procedimento administrativo, no próprio registro de imóveis.
O procedimento é conhecido e rápido. Configurada a mora, o devedor é intimado, pelo oficial do registro de imóveis, a purgar o débito em quinze dias. Não purgando, averba-se a consolidação da propriedade em nome do credor, mediante recolhimento do ITBI. A partir daí, o credor deve levar o imóvel a leilão em prazo legal, e o resultado do leilão define o acerto final entre as partes.
É aqui que o devedor mais perde direito por desconhecimento. O prazo de quinze dias é curto e começa a correr da intimação válida, e essa validade é um dos pontos mais férteis de discussão: intimação enviada a endereço desatualizado, entregue a terceiro sem poderes, ou por edital sem o esgotamento das tentativas pessoais. Vício na intimação compromete toda a cadeia que vem depois, inclusive o leilão.
Depois do leilão, há acerto de contas e ele costuma ser ignorado. Se o valor obtido superar a dívida e as despesas, a diferença pertence ao devedor e deve ser entregue a ele. Se o segundo leilão não alcançar lance suficiente, a lei prevê a extinção da dívida, com a entrega do imóvel ao credor, o que impede a cobrança de saldo remanescente. Muita gente sai do processo acreditando que ainda deve, quando não deve.
Como advogado para financiamento imobiliário se comporta em Goiás e no TJGO
Em Goiânia, o volume de financiamento habitacional cresceu junto com a expansão vertical e com os programas habitacionais na região metropolitana, e com ele cresceu o número de consolidações e leilões extrajudiciais processados nos Cartórios de Registro de Imóveis da capital. O perfil que chega ao escritório é bastante uniforme: mutuário que atrasou três ou quatro parcelas por perda de renda, recebeu a intimação e procurou orientação já com o prazo de quinze dias correndo ou vencido. Como o procedimento é extrajudicial e célere, o trabalho de um advogado para financiamento imobiliário nessa praça costuma ser de urgência, e a primeira providência é quase sempre a mesma: conferir a regularidade formal da intimação e a memória de cálculo apresentada, porque é nesses dois pontos que se concentram as chances reais de suspender o leilão ou de recompor o contrato.
Como atuamos
-
Análise de urgência do prazo
A primeira conferência é de calendário: data da intimação, forma como foi feita e dias restantes para purgar. Essa apuração define se ainda cabe purgação simples, se o caminho é a negociação com o credor ou se a discussão passa a ser sobre a validade do procedimento.
-
Exame da regularidade da intimação
Verificamos se a intimação observou a forma legal, o endereço contratual, a pessoa do intimado e, no caso de edital, o esgotamento das tentativas pessoais. Vício aqui contamina a consolidação e o leilão que dela decorrem, e é a tese com maior potencial de suspender o procedimento.
-
Conferência da memória de cálculo
Confrontamos o valor exigido com o contrato: índice de correção, taxa de juros, seguros embutidos, tarifas e encargos de mora. Cobrança superior ao devido invalida a intimação para purgação, porque o devedor não pode ser compelido a pagar mais do que deve para manter o bem.
-
Negociação com o credor
Buscamos a recomposição do contrato, com reparcelamento do atraso, carência ou revisão de prazo. Instituição financeira costuma preferir o contrato recomposto ao imóvel retomado, e a negociação bem instruída tem resultado melhor do que a discussão judicial em boa parte dos casos.
-
Medidas judiciais e acerto pós-leilão
Quando cabe, ajuizamos ação para suspender o leilão ou anular o procedimento viciado. Realizado o leilão, apuramos o saldo que pertence ao devedor e o cobramos, além de afastar cobrança de remanescente nas hipóteses em que a lei considera a dívida extinta.
Erros que custam caro
O que vemos com mais frequência em quem chega ao escritório tarde demais.
-
Esperar o leilão para procurar orientação
A janela de quinze dias é o momento de maior poder do devedor, e ela se fecha rápido. Depois da consolidação, as alternativas continuam existindo, mas encolhem e ficam mais caras.
-
Não atualizar o endereço junto ao credor
A intimação vai para o endereço do contrato. Mutuário que se mudou e não comunicou recebe a notícia quando o prazo já correu, e ainda enfraquece a própria alegação de vício na intimação.
-
Aceitar que a dívida continua após o leilão
Não alcançado lance suficiente no segundo leilão, a lei trata a dívida como extinta com a entrega do imóvel. Devedor que segue pagando ou aceitando cobrança de saldo paga o que não deve.
Perguntas frequentes
Dúvidas recorrentes sobre financiamento e alienação fiduciária.
Quando procurar um advogado para financiamento imobiliário?
Idealmente antes da mora se consolidar, quando ainda dá para renegociar sem pressão. Se a intimação do cartório já chegou, imediatamente: o prazo para purgar é de quinze dias e é ele que define quais alternativas ainda existem.
Quanto tempo tenho para pagar depois da intimação?
Quinze dias contados da intimação válida, conforme a Lei 9.514/97. Purgada a mora nesse prazo, o contrato se restabelece. Não purgada, o credor averba a consolidação da propriedade em seu nome e o imóvel segue para leilão.
Dá para impedir o leilão extrajudicial?
É possível quando há vício no procedimento, como intimação irregular, valor exigido acima do contratado ou descumprimento dos requisitos legais do leilão. Não havendo vício, o caminho realista é a purgação da mora ou a negociação com o credor antes da data designada.
Perdi o imóvel no leilão. Ainda devo ao banco?
Depende do resultado. Havendo sobra entre o valor apurado e a dívida somada às despesas, a diferença é sua e deve ser entregue. Se o segundo leilão não alcançar lance suficiente, a lei considera a dívida extinta com a entrega do imóvel, e não há saldo a cobrar.
