Direito civil e empresarial Regularização de imóvel e registro em Goiânia
Regularizar um imóvel é fazer a matrícula refletir a realidade física e jurídica do bem. Os casos mais comuns são a construção erguida e nunca averbada, a área registrada que não corresponde à medida real, a transmissão feita por contrato particular que nunca chegou ao registro e o imóvel ainda em nome de pessoa falecida. Sem a matrícula correta não há venda segura, financiamento nem garantia real.
Quando é preciso fazer a regularização de imóvel e registro
Imóvel irregular não é imóvel ilegal, na maioria das vezes. É imóvel cuja história real avançou e cujo registro ficou para trás. Construiu-se e não se averbou. Vendeu-se por contrato e não se registrou. Herdou-se e não se inventariou. Ampliou-se o terreno por acordo com o vizinho e a matrícula continuou com a medida antiga. Cada uma dessas situações é comum, tem solução conhecida e só vira problema no momento em que se precisa vender, financiar ou partilhar.
A averbação da construção é a pendência mais frequente. Enquanto a obra não é averbada, a matrícula descreve apenas o terreno, e juridicamente a casa não existe. Isso impede financiamento com garantia sobre o imóvel construído, reduz o valor na venda e cria problema na partilha. A averbação exige habite-se e a regularidade fiscal da obra perante o município e a Receita Federal, e é justamente essa parte fiscal que costuma travar o processo.
A retificação de área trata da divergência entre o que está registrado e o que existe no terreno. Ela pode ser feita administrativamente no próprio registro de imóveis, na forma dos arts. 212 e 213 da Lei 6.015/73, com planta, memorial descritivo e anuência dos confrontantes. Havendo discordância de vizinho, a via passa a ser judicial. Aqui vale a mesma lógica da usucapião: mapear a disposição dos confrontantes antes de iniciar economiza meses.
O contrato de gaveta merece atenção específica porque é muito difundido e mal compreendido. Ele é válido entre as partes e gera obrigações exigíveis, mas não transfere a propriedade, que depende de registro. Quando a cadeia tem vários gaveteiros sucessivos, o caminho é reconstruir a sequência de transmissões, obter as escrituras faltantes ou, não sendo possível, usar a adjudicação compulsória ou a usucapião como via de saneamento.
Como regularização de imóvel e registro se comporta em Goiás e no TJGO
Goiânia cresceu por loteamentos sucessivos e por adensamento acelerado, e boa parte do estoque residencial das regiões consolidadas a partir dos anos setenta carrega alguma pendência registral. Os três casos que mais aparecem são construção sem averbação em bairros de casas, divergência de área em lotes de loteamentos antigos cuja medição original era imprecisa, e imóvel em nome de titular falecido sem inventário concluído, situação que congela o bem por décadas e costuma envolver herdeiros espalhados por vários estados. Como a regularização de imóvel e registro depende de habite-se, de regularidade fiscal municipal e da posição dos confrontantes, o trabalho é tanto documental quanto de articulação entre prefeitura, cartório e as partes envolvidas, e a via extrajudicial resolve a maioria dos casos sem litígio. Os que exigem decisão judicial seguem para as Varas Cíveis da comarca.
Como atuamos
-
Diagnóstico registral
Obtemos a matrícula atualizada, comparamos com a realidade física e com a cadeia de transmissões, e identificamos exatamente qual ato está faltando. Regularização mal diagnosticada gasta dinheiro no procedimento errado, e esse é o erro mais caro desta frente.
-
Averbação de construção
Conduzimos a obtenção do habite-se junto ao município, a regularidade fiscal da obra e a averbação na matrícula. Quando a construção é antiga e não há documentação de época, avaliamos as alternativas administrativas antes de partir para a via judicial.
-
Retificação de área
Instruímos o pedido com planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e buscamos a anuência dos confrontantes, o que permite resolver no próprio registro de imóveis. Havendo discordância, ajuizamos a retificação judicial.
-
Saneamento da cadeia dominial
Reconstruímos a sequência de transmissões, localizamos titulares anteriores e obtemos as escrituras faltantes. Não sendo viável, usamos adjudicação compulsória ou usucapião como caminho de regularização, conforme o que o caso comporta.
-
Inventário e partilha pendentes
Quando o obstáculo é sucessório, conduzimos o inventário, extrajudicial quando há consenso e herdeiros capazes, para levar o imóvel ao nome de quem de fato o detém. É frequentemente o passo que destrava todos os demais.
Erros que custam caro
O que vemos com mais frequência em quem chega ao escritório tarde demais.
-
Construir e deixar para averbar depois
Quanto mais antiga a construção não averbada, mais difícil reunir a documentação de época e maior o custo fiscal acumulado. O que seria um procedimento simples na conclusão da obra vira um projeto anos depois.
-
Comprar por gaveta para economizar no registro
A economia com ITBI e emolumentos é pequena diante do risco: sem registro não há propriedade, e o imóvel segue respondendo por dívidas de quem consta na matrícula, ainda que a posse seja de outra pessoa há anos.
-
Iniciar retificação sem falar com os vizinhos
A via administrativa depende de anuência dos confrontantes. Protocolar sem sondar a posição deles costuma resultar em impugnação e migração para o Judiciário, com tempo e custo bem maiores.
Perguntas frequentes
Dúvidas recorrentes sobre regularização imobiliária e registro.
Por que fazer a regularização de imóvel e registro?
Porque sem a matrícula correta o imóvel não se vende com segurança, não serve de garantia em financiamento, não entra bem numa partilha e pode ter o valor reduzido na negociação. A regularização converte uma situação de fato em título oponível a todos.
Quanto tempo leva para averbar uma construção?
Depende principalmente da etapa municipal, porque a averbação exige habite-se e regularidade fiscal da obra. Reunida a documentação, o ato no registro de imóveis é relativamente rápido. Construções antigas sem documentação de época costumam ser o caso mais demorado.
Comprei com contrato de gaveta. Sou o dono?
Você tem direito contra quem vendeu, mas não é proprietário enquanto não houver registro na matrícula. O caminho é obter a escritura e registrá-la ou, quando isso não é possível, recorrer à adjudicação compulsória ou à usucapião para sanear a cadeia.
A área do meu terreno é maior do que a da matrícula. Dá para corrigir?
Dá, pela retificação de área, que pode ser administrativa no registro de imóveis quando há planta, memorial descritivo e anuência dos confrontantes, conforme os arts. 212 e 213 da Lei 6.015/73. Havendo discordância de algum vizinho, o pedido segue pela via judicial.
