Direito civil e empresarial Advogado para atraso na entrega de imóvel em Goiânia
O atraso na entrega de imóvel gera direito a indenização quando ultrapassa o prazo contratual somado à tolerância de 180 dias prevista no art. 43-A da Lei 4.591/64. A partir daí o comprador pode escolher entre manter o contrato e cobrar a multa e os lucros cessantes do período, ou rescindir por culpa da construtora e receber de volta tudo o que pagou, corrigido e sem retenção.
Quando cabe acionar um advogado para atraso na entrega de imóvel
Comprar na planta é comprar uma promessa com data. O contrato fixa o mês da entrega, e quase todos acrescentam uma cláusula de tolerância que estica esse prazo em até 180 dias. Essa tolerância é lícita e está expressa no art. 43-A da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/2018. O que muitos compradores não sabem é que ela é um teto, não uma sugestão: passado o último dia do sexto mês extra, a construtora está em mora e a conta começa a correr contra ela.
A partir da mora, a lei dá ao comprador uma escolha, e é uma escolha dele, não da construtora. Pode manter o contrato e exigir a indenização de 1% do valor já pago por mês de atraso, na forma do art. 43-A, parágrafo 2º. Ou pode desfazer o negócio e receber de volta a integralidade do que pagou, em até sessenta dias, corrigido monetariamente e sem nenhuma retenção, conforme o parágrafo 1º do mesmo artigo. São caminhos excludentes, e escolher errado custa dinheiro.
Há um ponto que decide boa parte desses processos e costuma passar despercebido: a data que conta é a da entrega das chaves com habite-se, não a do comunicado de conclusão de obra nem a da assembleia de instalação do condomínio. Construtora que expede comunicado e só entrega meses depois continua em mora naquele intervalo, e o comprador que assinou termo de recebimento sem ressalva nessa janela dificulta a própria cobrança.
Vale dizer com franqueza o que não se sustenta: nem todo atraso gera dano moral. A jurisprudência trata o descumprimento de prazo como inadimplemento contratual, e o abalo moral exige demonstração de circunstância concreta que extrapole o aborrecimento, como a perda do imóvel onde se morava contando com a mudança. Pedido genérico de dano moral enfraquece uma inicial que seria forte no pedido patrimonial.
Como advogado para atraso na entrega de imóvel se comporta em Goiás e no TJGO
Goiânia teve um ciclo de lançamentos verticais intenso no Setor Bueno, no Jardim Goiás, no Setor Marista e na região da Avenida T-63, e é desse ciclo que vem o volume de ações por atraso que hoje chega às Varas Cíveis da comarca. O perfil local tem um traço próprio: muitos empreendimentos foram vendidos com prazo apertado e entregues em meio a alta de custo de insumo, o que fez a construtora alegar caso fortuito e força maior para afastar a mora. Essa tese encontra resistência, porque o TJGO tende a tratar a variação de preço de material e a escassez de mão de obra como risco ordinário da atividade de incorporação, e não como evento imprevisível. Um advogado para atraso na entrega de imóvel que atue em Goiânia precisa conhecer esse repertório antes de decidir entre cobrar a multa e rescindir, porque a probabilidade de a mora ser reconhecida é justamente o que define qual dos dois caminhos vale mais.
Como atuamos
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Leitura do contrato e apuração da mora
Antes de qualquer cobrança, fixamos com precisão a data em que a mora começou: prazo contratual, cláusula de tolerância, eventuais aditivos assinados e o que de fato foi entregue. Essa data é a base de todo o cálculo, e errar nela compromete o pedido inteiro. Conferimos também se a tolerância foi redigida com o destaque que a Lei 13.786/2018 exige.
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Escolha entre manter e rescindir
Comparamos os dois caminhos em números, e não por impressão. Manter o contrato rende a indenização mensal sobre o valor pago e preserva o imóvel, o que costuma valer mais quando o bem se valorizou. Rescindir devolve tudo o que foi pago, sem retenção, e libera o comprador de um financiamento que talvez não caiba mais no orçamento. A decisão é do cliente, com o cenário de cada lado na mesa.
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Composição do pedido indenizatório
Reunimos a prova do prejuízo concreto: recibos de aluguel pago no período, contrato de locação frustrado, comprovantes de despesa com moradia provisória. Lucro cessante se prova, não se presume, e é a documentação do período que sustenta o valor. Também impugnamos cobranças indevidas feitas na entrega, como taxa de ligação de serviços e correção pelo INCC após o prazo da mora.
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Negociação antes e durante o processo
Boa parte desses casos termina em acordo, e o momento de negociar importa. Construtora com obra parada e muitos compradores na mesma situação tende a propor composição em bloco, em condições piores do que a individual bem instruída. Levamos a negociação com o cálculo pronto, porque proposta sem número de referência é sempre aceita abaixo do que valeria.
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Ação e execução
Não havendo acordo, ajuizamos com pedido de tutela quando há urgência real, acompanhamos a instrução e executamos a condenação. Na execução, o ponto de atenção é o patrimônio de afetação do empreendimento, que separa o acervo daquela obra do restante da incorporadora e muda a estratégia de constrição.
Erros que custam caro
O que vemos com mais frequência em quem chega ao escritório tarde demais.
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Assinar o termo de entrega sem ressalva
O termo de recebimento sem qualquer ressalva é usado depois como quitação do período de atraso. Receber as chaves não obriga a abrir mão da indenização, mas é preciso registrar a ressalva por escrito no ato.
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Esperar a obra terminar para procurar advogado
A pretensão tem prazo, e a prova do prejuízo se perde com o tempo: recibo de aluguel, conversa com o corretor, comunicado da construtora. Quem procura orientação anos depois costuma ter direito e não ter como demonstrá-lo.
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Aceitar a rescisão com retenção
Quando a rescisão decorre de culpa da construtora, a devolução é integral. Proposta que oferece devolver descontando percentual de administração trata o caso como se a desistência fosse do comprador, que é coisa juridicamente diferente.
Perguntas frequentes
Dúvidas recorrentes sobre atraso na entrega do imóvel.
Quando devo procurar um advogado para atraso na entrega de imóvel?
Assim que o prazo contratual somado aos 180 dias de tolerância vencer sem a entrega das chaves. A partir daí a construtora está em mora e a indenização já corre. Procurar antes também ajuda, quando a obra visivelmente não vai cumprir a data, porque dá tempo de organizar a prova do prejuízo.
O prazo de tolerância de 180 dias é legal?
É. O art. 43-A da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/2018, autoriza expressamente a prorrogação de até 180 dias corridos, desde que prevista em contrato com destaque. O que não se admite é tratar essa tolerância como renovável ou somá-la a novos prazos por aditivo imposto depois da assinatura.
Quanto a construtora paga por mês de atraso?
Mantido o contrato, a lei fixa indenização de 1% do valor efetivamente pago pelo comprador, por mês de atraso, contado do fim da tolerância até a entrega das chaves com habite-se. Esse valor é devido independentemente de comprovação de prejuízo, e não impede a cobrança do que exceder, como aluguel pago no período, desde que demonstrado.
Posso desistir do imóvel e receber tudo de volta?
Quando o desfazimento decorre da mora da construtora, sim: a devolução é integral, corrigida e em até sessenta dias, sem retenção de qualquer percentual. É situação distinta da desistência por iniciativa do comprador, em que a retenção é permitida dentro dos limites legais.
