Venda de loja de shopping center: como não perder o ponto

A conversa começa quase sempre do mesmo jeito: alguém quer comprar a operação, o preço é acertado em uma reunião, e o instrumento é redigido como uma compra e venda de bens, com estoque, equipamentos, benfeitorias e “ponto comercial” listados juntos.

O problema é que “ponto comercial”, em contrato de shopping, não é um bem que se transfere por vontade das partes.

Três atos, não um

Uma venda de loja de shopping center bem estruturada reúne três atos que costumam ser tratados como se fossem um só:

O trespasse do estabelecimento. Disciplinado pelos arts. 1.142 a 1.149 do Código Civil, transfere o complexo de bens organizado para o exercício da empresa: estoque, mobiliário, equipamentos, benfeitorias, e os contratos que a operação carrega, como os de fornecimento.

A cessão do contrato de locação. Transfere ao comprador a posição de locatário, e com ela o direito de ocupar aquele endereço nas condições já pactuadas, incluindo o prazo remanescente e o tempo já corrido para efeito de renovatória.

A anuência do empreendedor. É o que torna a cessão eficaz. O art. 13 da Lei 8.245/91 é expresso: a cessão da locação depende de consentimento prévio e escrito do locador, e a cessão sem esse consentimento autoriza a rescisão do contrato.

Fechar o negócio antes da anuência é o erro mais caro do segmento, e ele acontece com frequência porque o vendedor tem pressa de receber e o comprador tem pressa de operar.

Por que a anuência não é formalidade

Contratos de shopping detalham os critérios da anuência muito além do que a lei exige. É comum haver previsão de análise de adequação ao mix do empreendimento, de capacidade financeira do cessionário, de manutenção do ramo de atividade e, em alguns casos, de cobrança de taxa de transferência.

Nenhum desses critérios é abusivo por si só. O que produz o impasse é a ordem dos fatos: quando o comprador já pagou parte do preço, já contratou equipe e já programou a reabertura, a negociação da anuência acontece na pior posição possível.

A ordem correta inverte isso. A anuência entra como condição suspensiva do negócio: as partes ajustam preço e prazo, submetem o cessionário à análise do empreendimento, e o contrato só produz efeitos com a autorização em mãos. O sinal, se houver, fica em conta vinculada até lá.

O que vem junto além do ponto

O trespasse transfere ativo, e transfere também obrigação. O art. 1.146 do Código Civil estabelece que o adquirente responde pelo pagamento dos débitos anteriores à transferência, desde que regularmente contabilizados, e que o devedor primitivo continua solidariamente obrigado pelo prazo de um ano, contado da publicação para os créditos vencidos e da data do vencimento para os demais.

A expressão “regularmente contabilizados” é o centro da questão, e ela tem duas leituras práticas.

Para o comprador, significa que o balanço não é retrato suficiente do passivo: o que gera surpresa é justamente o que não está lá. Contratos de fornecimento de longo prazo desvantajosos, garantias prestadas a terceiros, multas contratuais em curso e discussões não provisionadas só aparecem em diligência documental.

Para os dois, significa que os regimes próprios correm por fora. A sucessão tributária do art. 133 do Código Tributário Nacional e a sucessão trabalhista dos arts. 10 e 448 da CLT não dependem de contabilização, e nenhuma cláusula entre comprador e vendedor as afasta perante o fisco ou perante o empregado.

O rito de credores

Há uma exigência do art. 1.145 do Código Civil que operações menores ignoram com frequência: se ao alienante não restarem bens suficientes para solver o seu passivo, a eficácia da alienação depende do pagamento de todos os credores ou do consentimento deles, expresso ou tácito, em trinta dias contados da notificação.

Ignorar esse rito expõe a operação à ineficácia perante credores e, em cenário de insolvência posterior do vendedor, à discussão sobre fraude. É um cuidado barato: notificação e prazo, apenas.

O que proteger no contrato

Além da anuência como condição, três cláusulas fazem a maior parte do trabalho:

Declarações e garantias do vendedor, listando o que ele afirma sobre passivo, litígios, contratos vigentes e regularidade da operação. É a base de qualquer indenização posterior.

Retenção de parte do preço, por prazo definido, para responder por passivo que apareça depois. Sem retenção, a indenização contratual vira uma promessa que depende de encontrar patrimônio do vendedor.

Não concorrência delimitada. O art. 1.147 do Código Civil já veda ao alienante fazer concorrência ao adquirente nos cinco anos seguintes, mesmo no silêncio do contrato. Delimitar expressamente território e atividade evita a discussão sobre alcance, que é a que efetivamente chega ao Judiciário.

O tempo de contrato também se transfere

Um ponto que costuma ser subestimado na formação do preço: com a cessão da locação, o cessionário assume a posição contratual do cedente, e o tempo já decorrido conta para a soma dos cinco anos exigidos pelo art. 51 da Lei 8.245/91.

Uma loja com quatro anos de contrato escrito vale mais do que uma loja com um ano, e não apenas pela clientela formada. Ela está a doze meses de ter direito à renovação compulsória, e esse direito é parte do que está sendo vendido, ainda que raramente apareça na conta.